Tracą mieszkania z dnia na dzień. Wystarczy jeden błąd, by komornik zapukał do drzwi

Tysiące Polaków każdego roku dowiaduje się, iż ich mieszkanie zostało sprzedane lub zlicytowane – często dopiero wtedy, gdy do drzwi puka komornik. Akt notarialny nie chroni przed utratą nieruchomości, jeżeli właściciel popełni pozornie drobne błędy: nie odbierze listu, spóźni się z opłatą lub nie dopilnuje księgi wieczystej.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Trzy miesiące opóźnienia i zaczyna się lawina
Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie nie zwlekają z egzekwowaniem należności. Już po trzech miesiącach zaległości mogą skierować sprawę do sądu. jeżeli właściciel nie reaguje na wezwania, zapada nakaz zapłaty – a po upływie kilku tygodni sąd przekazuje sprawę komornikowi. Od tego momentu każdy dzień działa na niekorzyść dłużnika.

Brak reakcji na pierwsze wezwania bywa początkiem końca. Właściciel, przekonany, iż to tylko „przypomnienie o zaległościach”, nie zdaje sobie sprawy, iż w tle toczy się postępowanie sądowe, które może zakończyć się licytacją jego mieszkania.

Nieodebrany list może kosztować dach nad głową
Jednym z najgroźniejszych błędów jest ignorowanie listów poleconych. W polskim prawie obowiązuje tzw. fikcja doręczenia – jeżeli przesyłka była dwukrotnie awizowana, uznaje się, iż została doręczona. choćby jeżeli nikt jej faktycznie nie odebrał.

Oznacza to, iż sąd traktuje adresata tak, jakby znał treść pisma i zrezygnował z prawa do obrony. Nakaz zapłaty staje się prawomocny, a komornik może rozpocząć egzekucję. Wielu właścicieli dowiaduje się o sprawie dopiero wtedy, gdy na ich nieruchomości pojawia się ogłoszenie o licytacji.

Wspólnota może doprowadzić do eksmisji właściciela
Choć brzmi to absurdalnie, przepisy dają wspólnotom mieszkaniowym prawo do złożenia wniosku o przymusową sprzedaż lokalu. Wystarczy, iż właściciel notorycznie nie płaci lub zakłóca porządek. Po prawomocnym wyroku sądu mieszkanie trafia na licytację komorniczą, a dotychczasowy właściciel zostaje eksmitowany – nawet jeżeli ma akt notarialny.

Pułapki w spadkach i darowiznach
Nie tylko długi prowadzą do utraty mieszkania. Coraz częściej problemy pojawiają się przy spadkach i darowiznach. Brak wpisu do księgi wieczystej lub źle sporządzona umowa dożywocia może sprawić, iż sąd uzna własność za nieuregulowaną. W takich przypadkach łatwo o przejęcie nieruchomości przez innego spadkobiercę lub wierzyciela.

Szczególnie narażone są osoby starsze, które przekazują mieszkania w zamian za opiekę, nie dopilnowując formalności. W razie konfliktu z osobą obdarowaną, bez odpowiednich zapisów w księdze wieczystej mogą zostać pozbawione prawa do lokalu.

Jak się chronić przed utratą mieszkania

1. Odbieraj każdą przesyłkę. Nie lekceważ awiz – nieodebrany list może oznaczać wyrok, o którym nie wiesz.
2. Sprawdzaj księgę wieczystą. Każdy wpis – hipoteka, służebność, darowizna – powinien być aktualny i zgodny ze stanem faktycznym.
3. Płać na czas. choćby małe zaległości mogą uruchomić procedurę sądową. jeżeli masz kłopoty finansowe, negocjuj rozłożenie długu.
4. Nie ignoruj pism z sądu ani od wspólnoty. Wystarczy jedno przeoczenie, by stracić prawo do obrony.
5. Konsultuj każdą zmianę własności z prawnikiem. Spadki i umowy dożywocia często kryją błędy formalne, które mogą być wykorzystane przeciwko tobie.

Najbardziej zagrożeni

• Seniorzy z umowami dożywocia bez wpisu w księgach wieczystych,
• spadkobiercy, którzy nie przeprowadzili postępowania spadkowego,
• właściciele z długami czynszowymi,
• osoby ignorujące pisma z sądów lub wspólnot mieszkaniowych.

Wszystkie te przypadki łączy jedno: zaniedbanie formalności, które prawo traktuje jak świadomą zgodę na utratę majątku.

Co to oznacza dla czytelnika
Własność mieszkania to nie tylko akt notarialny – to ciągła odpowiedzialność. Wystarczy kilka zaniechań, by wpaść w spiralę prawnych konsekwencji, z której trudno się wydostać. W czasach, gdy procedury egzekucyjne są zautomatyzowane i błyskawiczne, bezpieczeństwo zaczyna się od czujności.
Nie czekaj, aż listonosz przyniesie złe wieści – sprawdź dziś, czy twoje mieszkanie jest naprawdę twoje.