Ryczałt albo problem. Nowe zasady podatkowe łapią coraz więcej wynajmujących

Wynajem mieszkania przez lata uchodził za bezpieczny sposób na dodatkowy dochód. Dla wielu był prostym, niewymagającym źródłem zarobku. Jednak dziś to, co kiedyś wystarczyło za formalność, zaczyna wymagać większej uwagi, precyzji i znajomości przepisów. Zwłaszcza gdy w grę wchodzą pieniądze, urzędnicy i… nowe obowiązki.

Fot. Warszawa w Pigułce

Nowe zasady opodatkowania wynajmu mieszkań. Fiskus sprawdza umowy, a kary rosną

Wynajmujesz mieszkanie? Od 2023 roku obowiązują przepisy, które całkowicie zmieniły sposób rozliczania najmu prywatnego. Teraz nie tylko forma opodatkowania jest sztywniej określona, ale również rośnie ryzyko kar za brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Fiskus coraz uważniej przygląda się rynkowi najmu, a błędy w rozliczeniach mogą kosztować więcej niż sam podatek.

Koniec z wyborem. Tylko ryczałt

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, osoby wynajmujące mieszkanie prywatnie – a więc poza działalnością gospodarczą – mogą rozliczać się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zniknęła możliwość wyboru skali podatkowej i odliczania kosztów uzyskania przychodu, co w poprzednich latach było popularną praktyką wśród właścicieli nieruchomości inwestycyjnych.

Obecnie obowiązują dwie podstawowe stawki:

• 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Nie ma już możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty remontów, amortyzacji czy odsetki od kredytu hipotecznego.

Obowiązek zgłoszenia umowy

Jednym z najczęściej ignorowanych, a jednocześnie najgroźniejszych obowiązków jest konieczność zgłoszenia zawartej umowy najmu do urzędu skarbowego. Co ważne – zgłoszenie nie jest równoznaczne z rejestracją działalności, ale ma na celu ujęcie najmu w ewidencji fiskusa. Umowę należy zgłosić w ciągu 14 dni od jej zawarcia, a dochód rozliczać w ramach ryczałtu już od pierwszego miesiąca.

Urzędy coraz częściej korzystają z danych z rejestrów meldunkowych, liczników mediów czy przelewów bankowych, aby wykrywać „cichy najem”, czyli sytuacje, w których lokal jest użytkowany, ale niezgłoszony do opodatkowania.

Kary dla wynajmujących

Za niezgłoszenie umowy lub nierozliczenie przychodu z najmu grozi odpowiedzialność karno-skarbowa. W grę wchodzi m.in.:

• grzywna za wykroczenie skarbowe (nawet kilka tysięcy złotych),
• domiar podatku wraz z odsetkami,
• a w poważniejszych przypadkach – postępowanie karne i sankcja jak za przestępstwo skarbowe.

Dodatkowo fiskus może żądać korekty dochodów za ostatnie 5 lat, co w praktyce oznacza kumulację zaległości.

Wynajem wspólny a ryczałt – pułapki i wyjątki

W przypadku współwłasności nieruchomości (np. małżonkowie) każdy z właścicieli powinien rozliczyć się oddzielnie, chyba iż złożono odpowiednie oświadczenie o przypisaniu całości przychodu jednemu z nich. Brak takiego oświadczenia może prowadzić do błędnych rozliczeń i kwestionowania deklaracji przez urząd.

Warto też pamiętać, iż ryczałt opłaca się do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni, co wymaga regularności i dyscypliny finansowej.

Jak się zabezpieczyć?

Eksperci radzą, by każdą umowę najmu spisywać na piśmie, zgłaszać ją do urzędu skarbowego, a także ewidencjonować każdy przelew od najemcy. Przy większej liczbie mieszkań warto skorzystać z pomocy doradcy podatkowego, by uniknąć nieświadomych błędów.

Fiskus ma coraz więcej narzędzi do analizy przepływów pieniężnych i łączenia danych – a rynek najmu stał się jednym z jego priorytetów. W dobie cyfrowego nadzoru i uszczelniania systemu podatkowego, lepiej nie liczyć na to, iż „nikt się nie zorientuje”.