Kontrole ruszają już po wakacjach. Przyjdą bez ostrzeżenia, sprawdzą każdy kąt w domu. Kary sięgają choćby miliona złotych

Myślisz, iż wymiana kuchni czy przesunięcie ściany w mieszkaniu to tylko twoja sprawa? Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego mają inne zdanie. W drugiej połowie roku ruszają masowe kontrole prywatnych mieszkań, w których właściciele samodzielnie zmieniali układ wnętrza. Jak podaje portal koszty-remontu.pl, organy nadzoru budowlanego mają narzędzia, by sobie z nią poradzić, i to w sposób zdecydowany i dotkliwy.

Fot. Shutterstock / Warszawa w w Pigułce

Inspektor może przyjść w każdej chwili

Kontrole będą prowadzone bez wcześniejszego zawiadomienia właścicieli. Jak wyjaśnia portal budujemydom.pl, inspektor nadzoru budowlanego ma prawo kontrolować budowę w dowolnym momencie, bez konieczności wcześniejszego zawiadomienia inwestora. Dotyczy to nie tylko wielkiej budowy, ale także mieszkań prywatnych, gdzie przeprowadzono prace bez odpowiednich zgłoszeń.

PINB skupi się na sprawdzeniu dokumentacji wykonanych prac oraz zgodności zmian z obowiązującymi przepisami technicznymi. Szczególnie pod lupą znajdą się mieszkania w dużych miastach, gdzie zgłoszono najwięcej podejrzeń o nielegalne przeróbki.

Czego dotyczą najczęstsze naruszenia

Większość właścicieli nie zdaje sobie sprawy, iż pozornie drobne zmiany mogą wymagać formalnego zgłoszenia. Problemy najczęściej dotyczą przebudowy łazienek, gdzie mieszkańcy zmieniają rozmieszczenie instalacji wodnych lub wentylacyjnych. Usuwanie ścian działowych to kolejna kategoria, która budzi zastrzeżenia inspektorów.

Przykładowo, przeniesienie zlewozmywaka w kuchni wymaga często zatwierdzenia projektu instalacji. Montaż wentylatora kanałowego w łazience może kolidować z przepisami przeciwpożarowymi obowiązującymi w budynku. Przesunięcie ściany działowej, choćby w mieszkaniu, może wpłynąć na statykę całego bloku.

Co to oznacza dla ciebie?

Jeśli w ostatnich latach przeprowadziłeś jakiekolwiek prace remontowe wykraczające poza malowanie czy układanie podłóg, powinieneś sprawdzić ich legalność. Nie czekaj, aż inspektor zapuka do twoich drzwi. Większość problemów można rozwiązać „po fakcie”, ale tylko jeżeli zmiany nie naruszyły przepisów bezpieczeństwa.

Skontaktuj się z administracją budynku lub spółdzielnią mieszkaniową, by sprawdzić, czy twoje prace wymagały zgłoszenia. W razie wątpliwości skonsultuj się z architektem lub rzeczoznawcą budowlanym. Koszt takiej konsultacji to kilkaset złotych, podczas gdy kara może sięgnąć kilkunastu tysięcy.

Kary sięgają choćby miliona złotych

Za przebudowę mieszkania bez wymaganego zgłoszenia grozi kara do 15 tysięcy złotych. Jak informuje portal mgprojekt.com.pl, maksymalnie organ nadzoru budowlanego może nałożyć grzywnę w wysokości aż 1 080 000 zł, choć tak wysokie kary dotyczą głównie dużych inwestycji komercyjnych.

W skrajnych przypadkach inspektor może nakazać przywrócenie stanu pierwotnego mieszkania. Oznacza to konieczność rozbiórki wykonanych prac na własny koszt. To scenariusz, który może kosztować więcej niż pierwotny remont.

Ważne jest to, iż odpowiedzialność ponosi aktualny właściciel mieszkania, choćby jeżeli kupił je po nielegalnej przebudowie. Nowy właściciel musi udowodnić, iż zmiany były legalne, inaczej sam poniesie konsekwencje.

PINB nie ukrywa, iż część kontroli wynika ze zgłoszeń od mieszkańców tego samego budynku. Wspólnoty mieszkaniowe reagują, gdy prace realizowane są zbyt długo, są zbyt głośne lub prowadzone bez zapowiedzi. Jak podaje portal uprawnienia-budowlane.com, nadzór budowlany przyjmuje zawiadomienia od osób prywatnych, organizacji oraz instytucji dotyczące naruszeń prawa budowlanego.

Szczególnie niebezpieczne są sytuacje, gdy sąsiedzi podejrzewają ingerencję w ściany nośne lub instalacje wspólne budynku. W takich przypadkach inspektorzy mogą przyjechać choćby w trakcie prowadzonych prac i zażądać ich natychmiastowego wstrzymania.

Przykład z życia wzięty

Pani Agnieszka z warszawskiego Mokotowa postanowiła powiększyć łazienkę w swoim mieszkaniu, usuwając część ściany działowej. Prace zlecili fachowcom, nie konsultując się z administracją. Po kilku tygodniach otrzymała wizytę inspektora PINB, który wszczął postępowanie w sprawie samowoli budowlanej.

Okazało się, iż usunięta ściana pełniła funkcję przeciwpożarową w budynku z lat 70. Pani Agnieszka musiała nie tylko przywrócić ścianę w pierwotnym miejscu, ale także zapłaciła 8 tysięcy złotych kary. Całkowity koszt „naprawienia” nielegalnej przebudowy wyniósł ponad 15 tysięcy złotych.

Jak się zabezpieczyć przed kontrolą?

Najlepszą ochroną jest proaktywne działanie. Zanim rozpoczniesz jakiekolwiek prace wykraczające poza standardowy remont, skonsultuj plany z administracją budynku. Większość spółdzielni mieszkaniowych ma swojego architekta, który może ocenić, czy planowane zmiany wymagają zgłoszenia.

Jeśli kontrola już się rozpoczęła, nie próbuj jej unikać ani ukrywać dokumentów. Współpracuj z inspektorem i przedstaw całą dostępną dokumentację. W wielu przypadkach możliwa jest legalizacja prac „po fakcie”, jeżeli nie naruszyły one przepisów bezpieczeństwa.

Przed zakupem mieszkania, które wyraźnie było remontowane, poproś sprzedającego o dokumentację przeprowadzonych zmian. Szczególnie podejrzane są mieszkania z nietypowym układem pomieszczeń, nowymi instalacjami lub widocznymi śladami większych prac budowlanych.

Warto zlecić architekcie porównanie rzeczywistego układu mieszkania z planami architektonicznymi budynku. Koszt takiej ekspertyzy to około 1000-1500 złotych, ale może uchronić przed wielotysięcznymi karami w przyszłości.

Pamiętaj, iż jako nowy właściciel przejmujesz wszystkie konsekwencje prawne nielegalnych przebudów. Nie wystarczy twierdzenie, iż „nie wiedziałem” – prawo budowlane jest bezwzględne w tej kwestii.

Co robić, gdy już jest za późno

Jeśli otrzymałeś pismo z PINB o wszczęciu postępowania, nie panikuj, ale też nie bagatelizuj sprawy. Masz prawo do obrony i przedstawienia swojego stanowiska. W pierwszej kolejności zbierz wszelkie dokumenty związane z przeprowadzonymi pracami: faktury, umowy z wykonawcami, zdjęcia z przebiegu remontu.

Rozważ skorzystanie z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym. Często możliwe jest wynegocjowanie legalizacji prac zamiast nakazu ich rozbiórki. Pamiętaj jednak, iż legalizacja też kosztuje – opłaty sięgają od 2500 do 5000 złotych, nie licząc kosztów dokumentacji technicznej.