Dlaczego nowe mieszkania są coraz mniejsze?

Zasadniczo odpowiedź jest bardzo prosta i logiczna.
Jeśli przyjmiemy, iż koszt budowy condo za stopę kwadratową (według obecnych cen) wynosi przeciętnie $1,000 (i zawiera wszystkie koszty, łącznie z profitem), to mieszkanie o powierzchni 1,000 stóp powinno kosztować około $1,000,000, a mieszkanie o powierzchni 500 stóp kwadratowych – $500,000.
Ponieważ znacznie mniej osób jest stać na wydanie na zakup mieszkania miliona dolarów, większość kupujących dla siebie czy na inwestycję wybiera tańszy wariant. Zasadniczo cena decyduje o wszystkim. Dlatego spora część deweloperów koncentruje się na tańszych, a za tym i mniejszych mieszkaniach.
Ten sposób myślenia potwierdzają również realia. Kiedy rynek mieszkań z planów był bardzo aktywny (jeszcze kilka lat temu), wszystkie małe unity pomiędzy 450 a 699 stóp sprzedawały się najszybciej.
Ale istnieje wiele innych czynników, o których warto wspomnieć i które powodują, iż mieszkania są coraz mniejsze – by ciągle mogły być w zasięgu kupna!

1. Ekstremalnie wysokie ceny gruntów i dodatkowych opłat
Toronto jest jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w Ameryce Północnej. Ceny działek i koszty budowy zmuszają deweloperów do maksymalizacji liczby jednostek na działce. Mississauga, choć nieco tańsza, również doświadcza gwałtownego wzrostu cen, napędzanego bliskością Toronto i ograniczoną podażą gruntów.
Oprócz kosztów za ziemię, deweloperzy płacą od każdej zbudowanej jednostki opłatę, zwaną development charges. Za mieszkanie poniżej 700 stóp kwadratowych w Mississauga jest to $54,749.21 a za większe mieszkania $97,675.54. Nic dziwnego, iż projektując budynki i planując niską cenę oferowanego do sprzedaży mieszkania, deweloperzy wybierają wariant mieszkań poniżej 700 SF.

2. Presja na zagęszczenie zabudowy (intensyfikacja)
Lokalna polityka miejska (na przykład „Places to Grow” w Ontario) promuje gęstą zabudowę wokół węzłów komunikacyjnych, by ograniczyć rozlewanie się miast na obrzeża. Deweloperzy odpowiadają budową wieżowców z małymi jednostkami mieszkalnymi.
Bardzo typowym w tej chwili posunięciem jest budowa wieżowców na terenach starych plaz handlowych, które oddają pod zabudowę część parkingów – w zamian za taką samą (lub większą) liczbę parkingów podziemnych w budowanym wieżowcu – i oczywiście za spory czek.
W Mississaudze projekty wokół Hurontario LRT czy centrum miasta są tego przykładem. Miasto się zagęszcza, a wszelkie wolne kawałki ziemi osiągają astronomiczne ceny. Co oczywiście wpływa na końcowy koszt budowy w przeliczeniu na stopy kwadratowe.

3. Dostosowanie do ograniczonej zdolności kredytowej kupujących
Średnia cena mieszkania o powierzchni 900 SF w GTA przekracza 1 milion CAD (źródło: TRREB, 2024). Dlatego mniejsze metraże (np. 30–40 m2 micro-condos) są jedyną opcją dla singli i młodych profesjonalistów, migrantów (kluczowa grupa w GTA) oraz dla inwestorów, szukających tańszych mieszkań pod wynajem. By zmniejszyć ceny oferowanych mieszkań, wielu deweloperów przestało oferować bezpłatny parking czy locker. Owszem, można (czasami) kupić parking płacąc ekstra od $50,000 dolarów lub więcej za parking i $10,000 (lub więcej) za locker. Jest to moim zdaniem sprytny manewr, który deweloperom pozwala reklamować mieszkania po zaniżonej cenie o wartość parkingu. Zresztą cały trend budowania budynków w Toronto z limitowaną liczbą parkingów to jest przekręt, mający wmówić ludziom, iż samochód w centrum jest niepotrzebny.
Owszem – gdybyśmy mieli takie metro jak ma Tokyo czy Monachium, to bym się zgodził. Ale to, co my mamy, jest żałosne.

4. Popyt inwestycyjny
i rynek wynajmu
Ponad 50% nowych mieszkań w Toronto kupują inwestorzy (dane CMHC). Dla inwestorów małe mieszkania (a co za tym idzie – niższe ceny) to niższy próg wejścia na rynek i łatwiejszy wynajem (popyt na tanie lokale w centrum). To także wyższa rentowność (czynsz za m2 jest wyższy w mniejszych apartamentach). Jest to prawda, bo w centrum Toronto mniejsze jednosypialniowe mieszkanie można w tej chwili wynająć od $2,500 do $3,000, a dwusypialniowe, które kosztowało pewnie o $150,000 do $250,000 więcej – tylko o $200-$300 drożej.

5. Koszty budowy i regulacje
Rosnące koszty materiałów i pracy (nawet 30% wzrost od 2020 r.) skłaniają do redukcji metraży. Budowa wieżowców prowadzona jest przez ogromne firmy budowlane, których pracownicy są zwykle członkami związków zawodowych (unia). Unia negocjuje koszty budowy z deweloperem (pracownicy, beton, stal, itd.). I te koszty rosną z roku na rok. Dlatego deweloper, by zmieścić się w magicznej cenie poniżej $500,000, często zmniejsza mieszkania o kilka, kilkanaście czy choćby o kilkadziesiąt stóp – by obniżyć koszt produktu finalnego.
Nowe wymagania energooszczędności i zielone budownictwo zwiększają koszty, co deweloperzy kompensują większą liczbą mniejszych mieszkań, które mogą gwałtownie sprzedać.

6. Zmiany demograficzne i stylu życia
* Oczywiście małe mieszkania 30 lat temu nie miały takiego popytu i było ich znacznie mniej. Bo były inne ceny, był inny model rodziny i była inna imigracja. w tej chwili nastąpił wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych (zwłaszcza wśród młodych ludzi do lat 40 i seniorów). Dziś zakładamy rodziny znacznie później i dla bezdzietnej pary małe mieszkanie może być wystarczające.
* Imigracja na masową skalę (Ontario przyjmuje ~50% nowych imigrantów do Kanady), i wielu nowych przybyszów szuka tanich opcji startowych.
* Kultura „mieszkania w centrum”: młodzi wybierają małe mieszkania w pobliżu pracy/rozrywki zamiast domów na przedmieściach. To przez lata napędzało boom budowlany dotyczący rynku condominiums.

7. Regulacje rządowe i podatki
Podatki dla nierezydentów – na przykład Federal Underused Housing Tax czy Non-Resident Speculation Tax (w Ontario) zwiększają koszty dla inwestorów, bo są naliczane od wartości unitu. Dlatego inwestorzy szukają tańszych mieszkań na inwestycję.
W Ontaria brakuje mieszkań na wynajem, co napędza deweloperów i skłania ich do budowy małych apartamentów pod ten rynek – bo niewielkich i tanich mieszkań jest mało, a sprzedają się jak świeże bułeczki.

8. Koszty utrzymania
Mniejsze mieszkania zwykle generują niższe podatki od nieruchomości, bo w Ontario podatki bazują na wartości rynkowej. Mają też zwykle niższe maintenance fee – gdyż wysokość czynszu zwykle zależy od wielkości mieszkania. Przykładowo – jeżeli maintenance za mieszkanie 1,000 stóp wynosi $1,000 miesięcznie, to mieszkanie mniejsze o połowę powinno mieć także niższy o połowę maintenance (ale są odstępstwa od reguły).

9. Niższy mortgage – łatwiejsze finansowanie
Opisane powyżej przykłady pokazują, co wpływa na to, iż mniejsze i tańsze mieszkania są preferowane w tej chwili przez deweloperów, ale również przez inwestorów i pierwszokupujących. Jest takie znane powiedzenie, iż jak nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieniądze. I to jest właśnie główny powód, dlaczego mieszkania są coraz mniejsze – bo inaczej ich budowa i cena byłyby zbyt wysokie dla przeciętnego klienta.
Wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić mieszkania (lub każdą inną nieruchomość) zapraszam do kontaktu. Z chęcią znajdę dla Państwa zainteresowanych klientów lub wymarzoną nieruchomość i poprowadzę całą transakcję – od sugestii i wskazówek, jak przygotować nieruchomość do sprzedaży, aż po zorganizowanie bezstresowej przeprowadzki.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007