Właścicielu uważaj. Masz mieszkanie na własność? Spółdzielnia i tak zażąda potężnych pieniędzy

Zarządcy nieruchomości oraz wspólnoty mieszkaniowe w całej Polsce bezlitośnie egzekwują comiesięczne należności od lokatorów. Setki tysięcy obywateli, którzy wydali oszczędności życia lub zaciągnęli wieloletni kredyt bankowy na wykupienie wymarzonego lokalu na pełną własność, żyje w niezwykle groźnym, błędnym przekonaniu, iż od momentu podpisania aktu notarialnego nie muszą już opłacać tak zwanego czynszu. Zderzenie z twardą, urzędową rzeczywistością następuje bardzo szybko, gdy w skrzynce pocztowej ląduje wezwanie do zapłaty na kwotę 800 zł lub 1200 zł miesięcznie. Za co dokładnie musisz płacić, będąc pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, i jak gwałtownie administracja może zlicytować Twój majątek za długi?

Fot. Warszawa w Pigułce

Akt notarialny to nie zwolnienie z opłat. Obalamy największy mit

Kluczowym problemem i źródłem największych frustracji wśród mieszkańców bloków jest całkowite niezrozumienie pojęć prawnych. Potocznie nazywany czynsz w rzeczywistości dotyczy wyłącznie sytuacji, w której wynajmujesz mieszkanie od innej osoby prywatnej lub gminy i płacisz jej za samą możliwość korzystania z przestrzeni. Kiedy wykupujesz lokal u notariusza i zakładasz dla niego odrębną księgę wieczystą, stajesz się jego absolutnym władcą. Nikt nie ma prawa pobierać od Ciebie opłaty za to, iż przebywasz we własnych 4 ścianach.

Polskie prawo, a dokładnie ustawa o własności lokali, mówi jednak niezwykle brutalnie o innej stronie medalu. Twoje mieszkanie nie zawieszone jest w próżni. Znajduje się w budynku, który posiada fundamenty, dach, klatki schodowe, windy, instalacje wodne oraz piony kanalizacyjne. Kupując lokal, kupujesz również matematycznie wyliczony ułamek tych wszystkich części wspólnych. I to właśnie za utrzymanie tych części wspólnych, a nie za samo posiadanie mieszkania, masz absolutny, niezbywalny i przymusowy obowiązek płacić każdego 1 miesiąca do kasy wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Te comiesięczne wpłaty to w świetle prawa tak zwane opłaty eksploatacyjne oraz zaliczki na koszty zarządu.

Koszty zarządu nieruchomością wspólną. Gdzie znikają Twoje pieniądze?

Kiedy spojrzysz na szczegółowe rozbicie rachunku przesyłanego przez administrację, zauważysz dziesiątki tajemniczych pozycji, które pochłaniają potężne sumy. W 1 kolejności musisz solidarnie z sąsiadami zrzucić się na pensję dla zarządcy lub firmy administrującej budynkiem, która organizuje przeglądy techniczne i dba o księgowość. Kolejna gigantyczna pozycja to rachunki za energię elektryczną zużywaną na klatkach schodowych, w piwnicach oraz przez silniki wind. choćby jeżeli mieszkasz na parterze i nigdy nie wsiadasz do windy, prawo zmusza Cię do partycypowania w kosztach jej utrzymania, konserwacji i obowiązkowych przeglądów z Urzędu Dozoru Technicznego.

Właściciele mieszkań płacą również za sprzątanie powierzchni wspólnych. Zatrudnienie firmy sprzątającej, zakup detergentów, a w okresie zimowym odśnieżanie chodników przylegających do bloku i posypywanie ich solą – to wszystko generuje koszty idące w dziesiątki tysięcy złotych rocznie dla 1 budynku. Kwota ta jest dzielona przez łączny metraż wszystkich lokali, a następnie mnożona przez powierzchnię Twojego mieszkania. Im większy apartament kupiłeś, tym potężniejszy rachunek za utrzymanie bloku będziesz musiał co miesiąc regulować.

Fundusz remontowy i zaliczki na media. Dlaczego opłaty drastycznie rosną?

Poza bieżącymi opłatami eksploatacyjnymi, rachunek od spółdzielni zawiera również przymusową składkę na tak zwany fundusz remontowy. To specjalne subkonto, na którym budynek gromadzi kapitał na przyszłe, kosztowne naprawy. Wymiana dziurawego dachu, ocieplenie elewacji, modernizacja węzła cieplnego czy malowanie klatek schodowych to inwestycje liczone w setkach tysięcy złotych. Żadna wspólnota nie jest w stanie wyciągnąć takich pieniędzy z dnia na dzień, dlatego każdy właściciel musi regularnie odkładać na ten cel określoną stawkę za każdy 1 metr kwadratowy swojego mieszkania.

Do tego dochodzą zaliczki na media, które administracja odprowadza w Twoim imieniu do dostawców zewnętrznych. Opłacasz z góry przewidywane koszty zużycia zimnej wody, podgrzania wody użytkowej, centralnego ogrzewania oraz wywozu śmieci komunalnych. Rosnące ceny energii, prądu i rosnące stawki za utylizację odpadów narzucane przez władze miast sprawiają, iż to właśnie te pozycje windują comiesięczne rachunki właścicieli do astronomicznych poziomów rzędu 1000 zł lub 1500 zł miesięcznie, budząc potężne oburzenie i poczucie niesprawiedliwości.

Przerażające konsekwencje braku wpłat. Komornik i licytacja dorobku życia

Obywatele, którzy na znak protestu przeciwko wysokim opłatom przestają przelewać pieniądze na konto administracji, wpadają w najbardziej niebezpieczną z możliwych pułapek prawnych. Zarządcy nieruchomości są bezlitośni dla dłużników. Wystarczą zaledwie 3 miesiące zwłoki w płatnościach, by spółdzielnia skierowała sprawę do e-sądu. Uzyskanie nakazu zapłaty trwa tam niezwykle krótko. Z prawomocnym wyrokiem sprawa natychmiast trafia na biurko komornika sądowego, który w ułamku sekundy nakłada blokadę na Twoje prywatne konto bankowe i zajmuje wynagrodzenie u pracodawcy, pobierając przy tym potężne prowizje egzekucyjne.

Prawdziwy dramat zaczyna się jednak wtedy, gdy dług rośnie, a zablokowane konta świecą pustkami. Ustawa o własności lokali daje wspólnotom i spółdzielniom absolutnie najpotężniejszą broń w polskim prawie – możliwość przymusowej sprzedaży Twojego mieszkania. jeżeli zalegasz z opłatami długotrwale, zarząd może podjąć uchwałę o zlicytowaniu Twojej wymarzonej, własnościowej nieruchomości na publicznej licytacji komorniczej. Z uzyskanej kwoty pokrywane są Twoje gigantyczne długi wobec bloku, koszty sądowe, a Ty zostajesz brutalnie eksmitowany na bruk z ułamkiem wartości rynkowej swojego dawnego domu.

Co to oznacza dla Ciebie? Skuteczne zarządzanie rachunkami w bloku

Mit mieszkania własnościowego jako darmowej przystani został brutalnie zweryfikowany przez prawo. Co to oznacza dla Ciebie, jeżeli jesteś właścicielem takiego lokalu lub właśnie planujesz jego zakup? Twoim absolutnym priorytetem finansowym musi być traktowanie rachunków ze spółdzielni na równi z ratą kredytu w banku. Opóźnienia w tych płatnościach to najszybsza droga do utraty dachu nad głową. Nigdy nie ignoruj pism wzywających do zapłaty. jeżeli wpadniesz w chwilowe tarapaty finansowe, natychmiast udaj się do zarządu i złóż oficjalny wniosek o rozłożenie zadłużenia na raty, co wstrzyma machinę windykacyjną.

Po 2, weź sprawy w swoje ręce i przestań być biernym płatnikiem. Jako pełnoprawny właściciel ułamkowej części budynku masz bezwzględne prawo do pełnej, nieograniczonej kontroli finansów wspólnoty. Zgodnie z prawem, możesz w każdej chwili udać się do biura administracji i zażądać wglądu w absolutnie każdą fakturę, umowę z firmą sprzątającą czy wyciąg z konta bankowego funduszu remontowego. Uczestnicz w corocznych zebraniach lokatorów, na których głosowane są stawki op