Właściciele domów i mieszkań muszą mieć ten dokument. Za brak kara do 5000 złotych

Kontrole już ruszyły. Świadectwo energetyczne przez lata dotyczyło tylko nowych budynków. Teraz każdy właściciel, który planuje sprzedaż lub wynajem, musi je mieć. Za brak dokumentu grozi kara finansowa choćby do 5000 złotych. A dokument wcale nie jest tani.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Do niedawna większość właścicieli starszych domów i mieszkań mogła spać spokojnie. Świadectwo energetyczne było wymogiem głównie dla nieruchomości wybudowanych po 2009 roku. Dziś sytuacja się zmieniła – dokument stał się obowiązkowy dla praktycznie każdego, kto chce wynająć lub sprzedać swoją nieruchomość.

Czym jest świadectwo energetyczne

Świadectwo charakterystyki energetycznej to oficjalny dokument określający, ile energii pochłania twoja nieruchomość. Nie chodzi tylko o prąd – dokument uwzględnia całą maszynę energetyczną: ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, czasem choćby chłodzenie i oświetlenie.

W teorii świadectwo ma być narzędziem pozwalającym właścicielowi i potencjalnemu nabywcy oszacować koszty utrzymania nieruchomości. Dzięki niemu można zobaczyć, ile rocznie pochłonie budynek i w którym miejscu kryją się największe straty energii. W praktyce jednak wielu właścicieli postrzega je jako kolejny biurokratyczny obowiązek i dodatkowy wydatek.

Kto musi mieć świadectwo

Prawo jest bezwzględne. Dokument musi posiadać każdy właściciel budynku wzniesionego po 2009 roku – bez wyjątku. Ale to nie koniec. Świadectwo muszą również zdobyć ci, którzy planują sprzedaż albo wynajem nieruchomości postawionej wcześniej, choćby jeżeli dom czy mieszkanie pochodzi z lat 70. czy 80.

Nieco łagodniej traktowani są właściciele starszych domów, jeżeli używają ich wyłącznie na własne potrzeby i nie planują ani sprzedaży, ani wynajmu. Ale wystarczy decyzja o wystawieniu mieszkania na wynajem albo ogłoszenie o sprzedaży – i obowiązek staje się faktem.

Dodatkowo od 28 kwietnia 2023 roku inwestorzy budowlani muszą załączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątek stanowią domy do 70 metrów kwadratowych zabudowy, wybudowane na własne cele mieszkaniowe.

Ile kosztuje dokument

Świadectwo energetyczne nie jest darmowe. Za taki dokument trzeba słono zapłacić. Koszt zależy od lokalizacji, metrażu i rodzaju nieruchomości. W praktyce mówimy o kwotach od 500 do 800 złotych dla standardowego mieszkania lub mniejszego domu.

W przypadku dużych domów jednorodzinnych w metropoliach koszt może przekroczyć choćby 1000 złotych. Co więcej, dokument można uzyskać wyłącznie po sporządzeniu operatu energetycznego przez specjalistę z odpowiednimi uprawnieniami. Popyt jest duży, a rynek wąski – więc ceny nie spadają.

Koszt sporządzenia świadectwa dla niewielkiego mieszkania o powierzchni około 50 metrów kwadratowych to minimum 300 złotych. Dla większych nieruchomości lub tych o skomplikowanej konstrukcji cena rośnie proporcjonalnie.

Remont? Płacisz jeszcze raz

Nawet jeżeli raz zapłacisz za świadectwo, nie masz gwarancji, iż będzie ono aktualne na zawsze. Każda istotna modernizacja wpływająca na profil energetyczny domu – wymiana pieca, docieplenie ścian, zmiana systemu wentylacyjnej, wymiana okien – wymusza wyrobienie nowego dokumentu.

Paradoks polega na tym, iż właściciel, który inwestuje w poprawę efektywności energetycznej, zamiast nagrody dostaje obowiązek kolejnej opłaty. Wydałeś kilkadziesiąt tysięcy na termomodernizację? Świetnie, ale teraz zapłać jeszcze kilkaset złotych za nowe świadectwo.

Świadectwo zachowuje ważność przez 10 lat od daty sporządzenia. To oznacza, iż co dekadę trzeba ponownie przeprowadzić audyt i zapłacić za nowy dokument. Chyba iż wcześniej zrobisz remont – wtedy termin się skraca.

Kara za brak dokumentu

Ustawodawca zadbał o to, by nikomu nie opłacało się ryzykować. Brak świadectwa energetycznego tam, gdzie prawo nakazuje jego posiadanie, oznacza karę grzywny – choćby do 5000 złotych.

Karany jest nie tyle sam brak świadectwa, co nieprzekazanie tego dokumentu nabywcy lub najemcy. jeżeli sprzedajesz mieszkanie lub je wynajmujesz, musisz dostarczyć świadectwo drugiej stronie. Kupujący lub najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu – to jego prawo wynikające z ustawy.

Dodatkowo notariusz ma obowiązek pouczyć sprzedającego lub wynajmującego o konieczności przedłożenia dokumentu. Na tym jego rola się kończy – nie może zablokować transakcji, ale może poinformować odpowiednie organy o naruszeniu przepisów.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli planujesz sprzedaż lub wynajem nieruchomości, musisz zdobyć świadectwo energetyczne zanim wystawi

sz ogłoszenie lub podpiszesz umowę przedwstępną. To nie jest dokument, który można zrobić „na szybko” – audytor musi przeanalizować budynek, a cały proces może zająć kilka dni lub tygodni.

Jeśli mieszkasz w swoim domu czy mieszkaniu i nie planujesz żadnych zmian, możesz spać spokojnie – na razie obowiązek cię nie dotyczy. Ale jeżeli choćby rozważasz wynajem pokoju studentowi albo sprzedaż za kilka lat, lepiej przygotować się wcześniej.

Dla osób kupujących lub wynajmujących nieruchomość świadectwo to cenne źródło informacji. Możesz sprawdzić, ile będzie kosztować ogrzewanie, czy budynek jest dobrze zaizolowany, jakie ma źródło ciepła. To pozwala uniknąć niemiłych niespodzianek w postaci rachunków za ogrzewanie na kilka tysięcy złotych miesięcznie.

Kto może wystawić świadectwo

Świadectwo charakterystyki energetycznej może sporządzić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane. Musi to być ktoś, kto ukończył studia kierunkowe i jest wpisany do oficjalnego rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Lista podmiotów uprawnionych do sporządzania świadectw jest dostępna w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Dostęp do tych danych jest powszechny i darmowy. Przed zleceniem usługi warto sprawdzić, czy wybrany audytor rzeczywiście posiada wymagane certyfikaty.

Od 2025 roku wprowadzono nowe zasady kontroli świadectw energetycznych. W wielu przypadkach były one generowane całkowicie zdalnie, bez wizyty w budynku, co prowadziło do nadużyć. w tej chwili kontrole mają odbywać się na miejscu, co powinno ograniczyć patologiczne praktyki.

Kiedy nie musisz mieć świadectwa

Z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego zwolnione są niektóre rodzaje nieruchomości. Nie potrzebujesz go, jeżeli twój budynek to:

Budynek mieszkalny do 70 metrów kwadratowych zabudowy, wybudowany i nabyty na własne cele mieszkaniowe. Budynek zabytkowy wpisany do rejestru zabytków lub objęty ochroną konserwatorską. Obiekt sakralny przeznaczony na cele religijne – kościoły, kaplice, świątynie. Budynek mieszkalny użytkowany maksymalnie przez 4 miesiące w roku – domki letniskowe, altany. Wolnostojący budynek o powierzchni poniżej 50 metrów kwadratowych. Budynki rolnicze o wskaźniku zapotrzebowania na energię pierwotną do 50 kWh na metr kwadratowy rocznie.

Zwolnienie obejmuje również nieruchomości gospodarcze i przemysłowe, które nie zużywają energii poza wbudowanym oświetleniem.

Jak wygląda proces uzyskania świadectwa

Pierwszym krokiem jest znalezienie certyfikowanego audytora energetycznego. Warto sprawdzić opinie innych klientów i upewnić się, iż specjalista jest wpisany do rejestru. Następnie musisz zgromadzić dokumentację techniczną budynku – plany architektoniczne, specyfikację instalacji grzewczej, we