Wielu Polaków traci mieszkania i domy. Wystarczą 3 miesiące. Potem przychodzi dramat

Własne mieszkanie za które płacisz kredyt przez dwadzieścia lat wydaje się bezpieczną twierdzą, ale w polskim systemie prawnym wystarczą trzy niezapłacone czynsze i jedno nieodebrane awizo żeby stracić dorobek całego życia. Mechanizm zwany „fikcją doręczenia” sprawia, iż możesz przegrać sprawę sądową nie wiedząc choćby iż ona się toczy – wystarczy iż listonosz zostawi awizo w skrzynce gdy byłeś na dwutygodniowym urlopie, a ty nie odbierzesz listu w ciągu czternastu dni. Sąd uzna pismo za doręczone, wyda nakaz zapłaty, komornik zajmie nieruchomość, a pierwszym sygnałem iż coś jest nie tak będzie zablokowane konto bankowe albo zawiadomienie o licytacji twojego lokalu. W dwa tysiące dwudziestym piątym roku liczba licytacji komorniczych mieszkań za długi czynszowe wzrosła dramatycznie, a większość właścicieli traci dachy nad głową nie dlatego iż nie mieli pieniędzy, ale dlatego iż przegapili moment w którym sprawę można było jeszcze zatrzymać.

Fot. Warszawa w Pigułce

Granica tolerancji wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni jest bardzo cienka. Wystarczą trzy pełne okresy płatności zaległości, by sprawa mogła trafić na drogę sądową. W praktyce oznacza to jeden kwartał niepłacenia czynszu i funduszu remontowego – nie trzeba czekać roku, nie trzeba choćby czekać na wielokrotne wezwania przedsądowe. Zarządca nieruchomości ma ustawowy obowiązek dbać o płynność finansową budynku, więc gdy ktoś zalega z płatnościami przez trzy miesiące, wspólnota ma prawo natychmiast skierować sprawę do sądu bez dalszych ostrzeżeń.

Gdy sprawa trafia do sądu, zwykle rozpatrywana jest w trybie upominawczym na posiedzeniu niejawnym, co oznacza iż sąd wydaje nakaz zapłaty opierając się wyłącznie na dokumentach dostarczonych przez wspólnotę bez obecności dłużnika. Nie ma rozprawy, nie ma możliwości przedstawienia swojej wersji wydarzeń, nikt nie pyta o sytuację życiową czy powody opóźnień w płatnościach. Właściciel mieszkania otrzymuje jedynie list polecony z nakazem zapłaty wysłany na adres zamieszkania, a od tego momentu zaczyna się najbardziej niebezpieczna faza postępowania.

Czternaście dni które niszczą życie

Największym zagrożeniem dla właściciela mieszkania nie jest sam dług wynoszący kilka tysięcy złotych, ale brak wiedzy o toczącym się postępowaniu sądowym. Polski system prawny stosuje konstrukcję zwaną „fikcją doręczenia”, która została stworzona żeby uniemożliwić dłużnikom blokowanie spraw poprzez celowe nieodbieranie listów, ale w praktyce uderza ona często w uczciwych ludzi którzy po prostu byli nieobecni w kluczowym momencie.

Procedura wygląda następująco: listonosz przynosi przesyłkę z sądu zawierającą nakaz zapłaty, ale nikogo nie ma w domu, więc zostawia awizo w skrzynce pocztowej. Od tego momentu masz siedem dni kalendarzowych na wizytę na poczcie i odebranie listu. jeżeli tego nie zrobisz, w skrzynce ląduje drugie awizo informujące iż to ostatnia szansa. Czekasz kolejne siedem dni, łącznie czternaście dni od pierwszego awizo. jeżeli przez cały czas nie odbierzesz listu, przesyłka wraca do nadawcy czyli sądu z adnotacją „nieodebrana”.

Tu następuje najważniejszy punkt zwrotny – sąd uznaje pismo za doręczone w czternastym dniu od pierwszego awizo, niezależnie od tego czy rzeczywiście zapoznałeś się z jego treścią. W świetle prawa wiedziałeś o nakazie zapłaty, miałeś szansę wnieść sprzeciw i się bronić, ale z tej szansy nie skorzystałeś. Od tego dnia biegną nieubłagalne terminy procesowe, a ty choćby nie wiesz iż jesteś stroną postępowania sądowego. jeżeli byłeś na miesięcznym kontrakcie za granicą, w sanatorium na turnusie rehabilitacyjnym, w szpitalu, albo po prostu rzadko zaglądasz do skrzynki w mieszkaniu w którym aktualnie nie mieszkasz bo je wynajmujesz – przegrałeś sprawę zanim się o niej dowiedziałeś.

Komornik nie pyta dlaczego nie płacisz

Uprawomocniony nakaz zapłaty jest dla komornika tytułem wykonawczym dającym zielone światło do egzekucji. Komornik nie ma obowiązku ani uprawnienia do badania czy dług jest zasadny, czy właściciel wiedział o sprawie, czy miał obiektywne powody opóźnień w płatnościach. Jego zadaniem jest wyegzekwowanie kwoty zasądzonej przez sąd używając wszystkich dostępnych środków przymusu.

Często pierwszym sygnałem iż coś jest nie tak jest zajęcie konta bankowego – logujesz się do bankowości elektronicznej i widzisz iż twoje oszczędności zniknęły, przelane na konto komornika. Albo dostajesz pismo o zajęciu wynagrodzenia – pracodawca dostał nakaz potrącania co miesiąc połowy twojej pensji i przekazywania jej komornikowi. Albo najgorsze – zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, co w praktyce oznacza licytację komorniczą twojego mieszkania.

W tym momencie wielu właścicieli dopiero orientuje się iż od miesięcy toczy się przeciwko nim postępowanie, ale jest już za późno na łatwe rozwiązania. Komornik nie może wstrzymać egzekucji tylko dlatego iż dłużnik twierdzi, iż nie wiedział o sprawie – potrzebne są twarde dowody na to, iż doręczenie było wadliwe, a ich zebranie wymaga pomocy prawnika i kosztuje tysiące złotych.

Licytacja sprzedaje za połowę wartości

Gdy dochodzi do licytacji komorniczej nieruchomości, właściciel traci podwójnie. Po pierwsze traci dach nad głową wraz z całym dorobkiem życia włożonym w mieszkanie, po drugie traci ogromną część jego wartości rynkowej. Mieszkania na licytacjach komorniczych sprzedawane są znacznie poniżej cen rynkowych – pierwsza licytacja startuje od trzech czwartych wartości oszacowania przez biegłego rzeczoznawcę, druga licytacja jeżeli pierwsza się nie uda startuje od dwóch trzecich wartości.

Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży komornik najpierw potrąca koszty postępowania egzekucyjnego, które potrafią wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych obejmując wynagrodzenie komornika, koszty szacowania nieruchomości, ogłoszeń o licytacji, opróżnienia lokalu i inne wydatki. Potem spłaca wierzycieli według kolejności wynikającej z prawa, a dopiero reszta jeżeli w ogóle zostanie trafia do byłego właściciela. W praktyce oznacza to, iż po sprzedaży mieszkania za czterysta tysięcy złotych które rynkowo było warte pięćset pięćdziesiąt tysięcy, dłużnik po spłacie długu wynoszącego dziesięć tysięcy złotych plus kosztów egzekucji może zostać z kwotą trzystu osiemdziesiąt tysięcy, która nie wystarczy choćby na wkład własny do kredytu na nowe mieszkanie w tej samej dzielnicy.

Artykuł szesnaście niszczy choćby uczciwych płatników

Długi czynszowe to najczęstsza ale nie jedyna przyczyna utraty mieszkania na drodze przymusowej. Ustawa o własności lokali w artykule szesnaście zawiera przepis który pozwala wspólnocie żądać sądowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji choćby jeżeli właściciel terminowo płaci wszystkie należności. Wystarczy iż wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym dla pozostałych mieszkańców.

Co to oznacza w praktyce? jeżeli ktoś notorycznie urządza głośne imprezy trwające do późnych godzin nocnych mimo wielokrotnych interwencji straży miejskiej i policji, znosi do mieszkania śmieci powodując zagrożenie sanitarne i epidemiologiczne, jest agresywny werbalnie lub fizycznie wobec sąsiadów na klatce schodowej, dewastuje części wspólne budynku niszcząc windy drzwi czy ściany, albo prowadzi działalność uciążliwą dla otoczenia typu nielegalny warsztat samochodowy w garażu – może stracić mieszkanie choćby jeżeli płaci czynsz co do grosza i terminowo. W dwa tysiące dwudziestym piątym roku sądy coraz częściej przychylają się do takich wniosków wspólnot, stawiając dobro ogółu mieszkańców budynku powyżej prawa własności jednostki.

Co to oznacza dla ciebie

Nigdy pod żadnym pozorem nie ignoruj awizo leżącego w skrzynce pocztowej, choćby jeżeli jesteś absolutnie pewien iż nie masz żadnych długów ani spraw sądowych. Pismo może dotyczyć błędu w systemie rozliczeń wspólnoty, starego niezapłaconego mandatu o którym zapomniałeś, pomyłki urzędniczej w numeracji mieszkań, albo sprawy związanej z poprzednim właścicielem. Nieodebranie listu w ciągu czternastu dni odbiera ci prawo do obrony w sposób nieodwracalny.

Jeśli wyjeżdżasz z domu na dłużej niż czternaście dni urlopowo, służbowo czy zdrowotnie, ustanów pełnomocnika pocztowego który będzie mógł odbierać w twoim imieniu listy polecone. To prosta procedura dostępna na każdej poczcie – wystarczy wypełnić formularz upoważnienia i przedłożyć dowody osobiste obu stron. Upoważnij zaufaną osobę jak rodzic, rodzeństwo, dorosłe dziecko czy bliski przyjaciel, która mieszka w tym samym mieście i będzie mogła gwałtownie zareagować gdy przyjdzie awizo.

Rozważ skorzystanie z usługi przekierowywania korespondencji Poczty Polskiej która kosztuje około trzydzieści złotych miesięcznie i automatycznie przesyła wszystkie twoje listy polecone pod wskazany adres zastępczy. jeżeli nie mieszkasz tam gdzie jesteś zameldowany, albo wynajmujesz mieszkanie a sam mieszkasz gdzie indziej, przekierowanie korespondencji eliminuje ryzyko przegapienia kluczowych pism. Alternatywnie zarejestruj się w systemie e-Doręczeń który stopniowo zastępuje tradycyjną pocztę – coraz więcej urzędów i sądów przechodzi na doręczenia elektroniczne które trafiają bezpośrednio na twój adres e-mail.

Załóż bezpłatne konto w systemie Elektronicznego Postępowania Upominawczego na stronie e-sad.gov.pl, gdzie trafia większość spraw o niezapłacone rachunki, czynsze, mandaty i inne drobne długi. Po zalogowaniu zobaczysz wszystkie sprawy założone przeciwko tobie w trybie elektronicznym i otrzymasz automatyczne powiadomienie e-mail gdy tylko wpłynie nowy pozew. To daje ci czas na reakcję zanim zostanie wydany nakaz zapłaty i możliwość przygotowania obrony albo spłaty długu przed eskalacją sprawy.

Raz na pół roku sprawdzaj dział trzeci i czwarty swojej księgi wieczystej w systemie online dostępnym na stronie ekw.ms.gov.pl. Dział trzeci pokazuje obciążenia jak hipoteki i służebności, dział czwarty wzmianki o toczących się postępowaniach. Upewnij się iż nie pojawiły się tam żadne wpisy o wszczęciu egzekucji, zajęciu nieruchomości czy hipotece przymusowej o których nie wiesz. Dostęp do księgi wieczystej kosztuje dziewiętnaście złotych za odpis i można go uzyskać natychmiast online bez wychodzenia z domu.

Jeśli straciłeś płynność finansową i wiesz iż nie zapłacisz czynszu w terminie, nie chowaj głowy w piasek licząc iż problem sam się rozwiąże. Napisz pismo do zarządu wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej najlepiej na dwa tygodnie przed terminem płatności, wyjaśnij sytuację i zaproponuj rozłożenie zaległości na raty w konkretnym harmonogramie. Większość wspólnot woli odzyskać pieniądze w ratach rozłożonych na pół roku bez kosztów sądowych i komorniczych, niż czekać rok na pieniądze z licytacji tracąc przy tym dodatkowo na odsetkach. Pismo pokazuje twoją dobrą wolę i może być dowodem w ewentualnym późniejszym sądzie, iż próbowałeś rozwiązać problem polubownie.

Sprawdź w swoim Urzędzie Gminy lub Miejskim Ośrodku Pomocy Społecznej czy kwalifikujesz się do dodatku mieszkaniowego, który dla rodziny trzech osobowej o dochodach poniżej dwóch tysięcy złotych netto może wynieść od trzystu do pięciuset złotych miesięcznie. To realna pomoc finansowa która pokryje znaczną część czynszu, zwłaszcza jeżeli straciłeś pracę, przeszedłeś na emeryturę, albo twoje dochody spadły z innych powodów. Wiele osób które tracą płynność finansową nie korzysta z dodatku bo wstydzi się „opieki społecznej”, ale pamiętaj iż to twoje ustawowe prawo finansowane z podatków które sam płaciłeś przez lata.

Jeśli odziedziczyłeś mieszkanie ale sprawa spadkowa pozostało w toku i nie wpisałeś się do księgi wieczystej jako nowy właściciel, natychmiast zgłoś ten fakt zarządcy budynku na piśmie z dowodem doręczenia. Korespondencja wysyłana na zmarłego właściciela jest prawnie nieskuteczna, ale długi czynszowe narastają od momentu śmierci i automatycznie obciążają spadkobierców. jeżeli zarządca nie wie iż właściciel zmarł, będzie wysyłał pisma na martwy adres, a ty dowiesz się o problemie dopiero gdy sprawa trafi do komornika.