Trzy miesiące to często granica dramatu. Akt notarialny przed niczym nie chroni. Polacy tracą całe majątki, mieszkania i domy

Właściciele mieszkań w Polsce mogą stracić swoje lokale w wyniku długów wobec wspólnot lub spółdzielni mieszkaniowych. Procedura trwa kilka miesięcy, a kluczowym elementem jest nieodebrany list polecony, który według prawa uznaje się za doręczony choćby wtedy, gdy właściciel nigdy go fizycznie nie odebrał. W 2025 roku sądy rozpatrują coraz więcej spraw dotyczących przymusowej sprzedaży mieszkań na licytacjach komorniczych.

Fot. Shutterstock

Posiadanie własnego mieszkania wydaje się trwałym zabezpieczeniem życiowym. Akt notarialny w szufladzie daje poczucie bezpieczeństwa. Tymczasem polska rzeczywistość prawna pokazuje, iż właściciel może stracić lokal na kilka różnych sposobów. Najczęstszą przyczyną są zaległości w opłatach wobec wspólnoty mieszkaniowej, ale eksmisja grozi również osobom, które rażąco naruszają porządek domowy. Mechanizmy prawne działają szybciej, niż większość ludzi sobie wyobraża.

Co się zmienia?

Wspólnoty mieszkaniowe mogą wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż mieszkania właściciela, który zalega z opłatami przez co najmniej trzy pełne okresy płatności. W praktyce oznacza to trzy miesiące nieopłaconego czynszu i funduszu remontowego. Nie trzeba czekać rok czy dwa lata – procedura może ruszyć już po kwartale zaległości.

Po otrzymaniu wezwania do zapłaty sprawa trafia do windykacji, a następnie do sądu. Sąd wydaje nakaz zapłaty, który bez reakcji dłużnika staje się prawomocny i wędruje do komornika. Od tego momentu komornik może wszcząć egzekucję z nieruchomości, co w praktyce oznacza zajęcie mieszkania i wystawienie go na licytację komorniczą.

Cały proces od pierwszego wezwania do faktycznej eksmisji trwa średnio od 6 do 18 miesięcy, w zależności od obciążenia sądów i sprawności działania komornika. Nie są to astronomiczne kwoty – czasem wystarczy kilka tysięcy złotych zaległości, żeby uruchomić całą maszynę prawną.

Komornik może zająć mieszkanie choćby wtedy, gdy dług nie przekracza 5 procent wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to, iż przy mieszkaniu wartym 400 tysięcy złotych wystarczy zadłużenie przekraczające 20 tysięcy złotych. To mniej, niż wynosi roczny koszt utrzymania przeciętnego lokalu w dużym mieście.

Nieodebrany list uruchamia procedurę prawną

Kluczowym elementem całego procesu jest sposób doręczania korespondencji sądowej. Polski system prawny stosuje mechanizm zwany fikcją doręczenia. jeżeli list polecony zostanie dwukrotnie awizowany, a właściciel go nie odbierze, sąd uznaje przesyłkę za skutecznie doręczoną po upływie 14 dni od pierwszego awiza.

W praktyce wygląda to tak: listonosz zostawia pierwsze awizo w skrzynce pocztowej. Właściciel ma 7 dni na odbiór przesyłki na poczcie. jeżeli tego nie zrobi, listonosz zostawia drugie awizo. Od momentu pierwszego zawiadomienia liczony jest okres 14 dni. Po jego upływie przesyłka wraca do sądu z adnotacją o niepodjęciu, ale prawo traktuje ją jako doręczoną.

Skutki są poważne. Od momentu fikcyjnego doręczenia biegną wszystkie terminy procesowe – na złożenie sprzeciwu od nakazu zapłaty, na odwołanie, na wszelkie inne czynności. Właściciel mieszkania może choćby nie wiedzieć, iż toczy się przeciwko niemu postępowanie, a sąd wydaje wyrok zaoczny i przekazuje sprawę komornikowi.

Szczególnie narażone są osoby często wyjeżdżające, mające nieaktualne dane w księgach wieczystych albo po prostu nieprzyzwyczajone do regularnego sprawdzania skrzynki pocztowej. Urlop, wyjazd służbowy czy długi pobyt u rodziny mogą skutkować utratą mieszkania, jeżeli w tym czasie nadejdzie awizo z sądu.

Wspólnota może wymusić sprzedaż lokalu

Prawo daje wspólnotom mieszkaniowym narzędzie, o którym wielu właścicieli nie wie. Zgodnie z ustawą o własności lokali, wspólnota może wystąpić do sądu o nakazanie sprzedaży mieszkania właściciela, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.

Co konkretnie może być uznane za rażące naruszenie? Hałasowanie przez wiele miesięcy pomimo upomnień, dewastacja części wspólnych budynku, agresywne zachowanie wobec sąsiadów, utrzymywanie mieszkania w warunkach zagrażających higienie innych lokatorów czy bezpieczeństwu budynku. Również uporczywe łamanie regulaminu wspólnoty, którego właściciel często choćby nie czytał przy zakupie mieszkania, może być podstawą do wniosku o przymusową sprzedaż.

Gdy sąd wyda prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nabywcy po licytacji, komornik ma pełną podstawę prawną do przeprowadzenia eksmisji bez konieczności składania dodatkowego pozwu. Nowy nabywca, który kupił mieszkanie na licytacji, może żądać natychmiastowego opróżnienia lokalu.

Warto podkreślić, iż komornik nie może przeprowadzić eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, chyba iż zapewnione jest lokum zastępcze. Ta ochrona dotyczy jednak tylko lokatorów, nie właścicieli, którzy stracili mieszkanie w wyniku zadłużenia wobec wspólnoty.

Licytacja komornicza kończy się utratą własności

Gdy komornik zajmie mieszkanie za długi, następuje szacowanie jego wartości i ogłoszenie licytacji. Pierwsza licytacja odbywa się po około 60 dniach od zajęcia nieruchomości. Cena wywoławcza wynosi trzy czwarte wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę. jeżeli nikt nie kupi mieszkania w pierwszej licytacji, komornik ogłasza kolejną z niższą ceną.

Po sprzedaży mieszkania na licytacji komorniczej nowy nabywca staje się jego pełnoprawnym właścicielem. Były właściciel traci wszelkie prawa do lokalu i musi go opuścić. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży trafiają na pokrycie długu wobec wierzyciela – w tym przypadku wspólnoty mieszkaniowej. jeżeli kwota przewyższa zadłużenie, reszta trafia do byłego właściciela. W praktyce jednak mieszkania na licytacjach komorniczych sprzedają się znacznie poniżej wartości rynkowej, więc właściciel często wychodzi z niczym.

Cały proces licytacji jest jawny i odbywa się publicznie. Każdy może uczestniczyć w przetargu i złożyć ofertę kupna. W ostatnich latach na rynku pojawiło się wiele firm specjalizujących się w kupowaniu mieszkań na licytacjach komorniczych, co sprawia, iż konkurencja jest duża, ale ceny pozostają niskie.

Tego komornik nie zabierze

W końcówce 2025 roku i na początku 2026 roku weszły w życie zmiany w przepisach egzekucyjnych, które wyraźnie ograniczają to, co komornik może zabrać dłużnikowi. Chodzi przede wszystkim o lepszą ochronę środków potrzebnych do codziennego życia. Ustawodawca położył nacisk na to, aby egzekucja nie prowadziła do całkowitego pozbawienia środków do utrzymania siebie i rodziny.

Najważniejsza zmiana dotyczy świadczeń socjalnych i rodzinnych. Komornik nie może zająć pieniędzy pochodzących m.in. ze świadczenia 500+, zasiłków rodzinnych, pielęgnacyjnych ani innych form pomocy społecznej. Takie środki są w całości wyłączone spod egzekucji, choćby jeżeli trafią na konto bankowe dłużnika. Bank ma obowiązek je rozpoznać i pozostawić do dyspozycji właściciela rachunku.

Zmiany objęły także pieniądze na koncie bankowym. Od 2026 roku wzmocniono ochronę tzw. kwoty wolnej od zajęcia. Oznacza to, iż komornik nie może zająć środków do określonego limitu, który ma zabezpieczać podstawowe potrzeby życiowe. W praktyce dłużnik powinien mieć stały dostęp do pieniędzy na jedzenie, rachunki i leki, choćby przy trwającej egzekucji.

Nowe przepisy precyzują również, iż komornik nie może zabierać przedmiotów niezbędnych do codziennego funkcjonowania. Chodzi m.in. o podstawowe wyposażenie mieszkania, ubrania, żywność czy narzędzia potrzebne do wykonywania pracy zarobkowej. Celem zmian jest ograniczenie sytuacji, w których egzekucja prowadziła do skrajnego ubóstwa lub wykluczenia społecznego.

Co jednak ważne, w skład tych wszystkich rzeczy nie wchodzi samo mieszkanie, więc najprostszą forma zabezpieczenia się przed sprzedażą lokalu jest po prostu terminowe uregulowanie należności.

Kto jest najbardziej narażony

Grupy szczególnie zagrożone eksmisją z własnego mieszkania to przede wszystkim osoby z długotrwałymi problemami finansowymi, które nie reagują na wezwania wspólnoty. Często są to emeryci żyjący z niewielkich świadczeń, którzy nie są w stanie pokryć rosnących kosztów utrzymania mieszkania.

Drugą dużą grupą ryzyka są właściciele, którzy systematycznie ignorują korespondencję od wspólnot, kancelarii prawnych czy komorników. Liczą, iż problem zniknie sam, jeżeli będą udawać, iż go nie ma. To błędne i niebezpieczne myślenie prowadzące do nieodwracalnych konsekwencji prawnych.

Zagrożeni są również właściciele mieszkań z wadliwymi tytułami prawnymi – spadkobiercy, którzy przyjęli mieszkanie w spadku, ale nie dopełnili wszystkich formalności, osoby żyjące na podstawie umów dożywocia bez odpowiednich wpisów w księgach wieczystych czy właściciele, którzy kupili mieszkania z usterkami w dokumentacji.

Osoby często wyjeżdżające lub mające nieaktualne dane adresowe w urzędach również powinny zachować szczególną ostrożność. Każda zmiana adresu powinna być zgłoszona do wspólnoty mieszkaniowej, sądu i innych instytucji, z którymi właściciel może mieć do czynienia.

Co to oznacza dla czytelnika?

Posiadanie aktu notarialnego to za mało, żeby czuć się bezpiecznie. Właściciel mieszkania musi aktywnie dbać o swoje prawa i przestrzegać kilku podstawowych zasad, które mogą uchronić go przed utratą lokalu.

Pierwsza i najważniejsza zasada: odbieraj całą korespondencję bez wyjątku. choćby jeżeli nie spodziewasz się żadnych listów, zawsze odbieraj awizowane przesyłki. Wyjeżdżając na urlop, poproś kogoś zaufanego o sprawdzanie skrzynki pocztowej. Jeden nieodebrany list z sądu może uruchomić całą procedurę prawną, której później nie da się zatrzymać.

Druga rzecz: płać wszystkie zobowiązania związane z mieszkaniem terminowo. Czynsz, fundusz remontowy, opłaty eksploatacyjne – to fundamenty bezpieczeństwa mieszkaniowego. jeżeli masz przejściowe trudności finansowe, nie chowaj głowy w piasek. Skontaktuj się z zarządcą i ustal plan spłat. Wspólnoty często są skłonne do negocjacji, jeżeli widzą, iż właściciel traktuje problem poważnie i próbuje go rozwiązać.

Trzecia kwestia: regularnie sprawdzaj księgę wieczystą swojego mieszkania. w tej chwili można to robić online przez internet. Każda transakcja dotycząca nieruchomości – darowizna, dziedziczenie, umowa dożywocia – powinna być prawidłowo wpisana do księgi wieczystej. Bez tego wpisu twoje prawo własności jest niekompletne i może zostać zakwestionowane.

Czwarta zasada: nie ignoruj pierwszych wezwań. To, co wygląda na rutynowe przypomnienie o zaległym czynszu, może być początkiem procedury prawnej. jeżeli nie odbierzesz listu poleconego w terminie, nie będziesz miał możliwości wniesienia sprzeciwu, a nakaz zapłaty uprawomocni się bez twojej wiedzy. Potem zostanie tylko komornik i egzekucja.

Piąta rzecz: natychmiast reaguj na każde pismo urzędowe. choćby jeżeli wydaje ci się nieuzasadnione, odpowiedz na nie lub skonsultuj się z prawnikiem. Postępowanie eksmisyjne może trwać kilka lat, ale sama eksmisja odbywa się stosunkowo szybko. Lepiej działać na etapie pierwszych wezwań niż czekać, aż sprawa trafi do komornika.

Jeśli otrzymałeś już wezwanie do zapłaty lub nakaz zapłaty, nie zwlekaj ani dnia. Skontaktuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie cywilnym lub nieruchomości. Profesjonalna pomoc prawna na wczesnym etapie może uratować mieszkanie. Czekanie i liczenie, iż problem się sam rozwiąże, to droga donikąd.

W sytuacji gdy masz problemy z regulowaniem opłat, możesz też ubiegać się o dodatek mieszkaniowy z urzędu gminy. To świadczenie pieniężne przeznaczone dla gospodarstw domowych o niskich dochodach, które pomaga pokryć koszty utrzymania mieszkania. Warto sprawdzić, czy spełniasz kryteria dochodowe i złożyć wniosek.

Skutki wykraczają daleko poza utratę mieszkania

Konsekwencje przymusowej eksmisji nie ograniczają się do fizycznego opuszczenia lokalu. To początek kaskady problemów, które mogą zaważyć na życiu właściciela na wiele lat.

Utrata mieszkania generuje ogromny stres psychiczny i często prowadzi do poważnych konfliktów w rodzinie. Eksmitowani właściciele stają przed koniecznością pilnego znalezienia nowego miejsca zamieszkania, co w obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest bardzo trudne i kosztowne. Ceny najmu poszybowały w górę, a wynajmujący często wymagają wysokich kaucji i sprawdzają historię kredytową potencjalnych lokatorów.

Jeśli eksmisja została przeprowadzona na podstawie prawomocnego wyroku sądowego, możliwości odwołania się są bardzo ograniczone. Po zakończeniu postępowania były właściciel może wprawdzie wystąpić z wnioskiem do komornika o wstrzymanie egzekucji, ale jeżeli to nie pomoże, komornik przystępuje do przeprowadzenia eksmisji. A wtedy nie ma już odwrotu.

Eksmisja wpisuje się również do historii kredytowej i prawnej danej osoby. To utrudnia wzięcie kredytu na nowe mieszkanie, wynajęcie lokalu czy załatwienie innych spraw wymagających sprawdzenia wiarygodności finansowej. Ślad zostaje w systemie na lata i może zamknąć wiele drzwi w przyszłości.

Były właściciel traci nie tylko dach nad głową, ale często też cały majątek życia. Mieszkania kupowane na licytacjach komorniczych sprzedają się za ułamek wartości rynkowej, więc właściciel nie odzyskuje zainwestowanych przez lata pieniędzy. To dramat życiowy, który dotyka coraz więcej Polaków.

Właściciel mieszkania może stracić lokal przez zaległości w opłatach wobec wspólnoty trwające co najmniej trzy miesiące. Kluczowym elementem procedury jest nieodebrany list polecony, który prawo traktuje jako doręczony po 14 dniach od pierwszego awiza. Proces od wezwania do eksmisji trwa średnio 6–18 miesięcy. Mieszkanie trafia na licytację komorniczą, a po sprzedaży nowy właściciel może żądać natychmiastowego opróżnienia lokalu. Ochrona przed eksmisją wymaga terminowego płacenia zobowiązań, odbierania korespondencji i szybkiego reagowania na pierwsze wezwania.