Nie będzie żadnego zawiadomienia czy listu. Mogą wejść bez nakazu, choćby w nocy. Przepisy są jasne: wpuścisz ich albo 3 lata za utrudnianie kontroli

Media rozpisywały się latem o milionowych karach za domowe remonty. Właściciele bloków panikują. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia: masowych kontroli nie ma. Ale jedno zgłoszenie sąsiada wystarczy, żeby inspektor stanął pod twoimi drzwiami. Bez nakazu, bez uprzedzenia.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Prawo sprzed 30 lat wraca do gry

Ustawa z 1994 roku daje organom nadzoru budowlanego prawo wstępu do każdego mieszkania. Art. 81a mówi wprost: inspektorzy mogą wejść do obiektów budowlanych, na teren budowy i na nieruchomości. To nie nowe przepisy – tyle iż przez lata brakowało ludzi do kontroli.

Teraz inspektoraty zatrudniają nowych pracowników. Mają lepsze narzędzia. Szybciej reagują na zgłoszenia. Jeden telefon od zirytowanego sąsiada wystarcza, żeby sprawa ruszyła.

Kontrola może się odbyć między 6:00 a 22:00. Wyjątek to awaria – wtedy przychodzą o każdej porze. Podczas wizyty w mieszkaniu powinna być obecna pełnoletnia osoba z domu i przedstawiciel zarządcy. jeżeli nikogo nie ma, inspektor może przywołać świadka z ulicy. I przeprowadzić kontrolę.

Art. 81c idzie jeszcze dalej. Inspektorzy mogą żądać każdego dokumentu związanego z remontem. Każdej faktury, każdej ekspertyzy. Mogą nakazać wstrzymanie robót na miejscu. Mogą wezwać policję, jeżeli im nie wpuścisz.

Kara 500 zł, nie milion

Panika w mediach wynikała z nieporozumienia. Opłata legalizacyjna za samowolną budowę domu może sięgnąć ponad miliona złotych. Ale to dotyczy domów, rozbudów, nadbudów. Nie zwykłych remontów w blokach.

Za przeróbki w mieszkaniu bez zgłoszenia grozi mandat 500 zł. W przypadku wielu wykroczeń na raz może być 1000 zł. To są kwoty, które inspektor może nałożyć od ręki, na miejscu.

Dopiero późniejsza legalizacja kosztuje znacznie więcej. Procedura wymaga architektów, ekspertyz, czasem poprawek konstrukcyjnych. Całość może wynieść 15 000 zł. Ale to nie kara – to koszt doprowadzenia mieszkania do zgodności z prawem.

Wiercenie od 7 rano i zapach farby wystarczą

Większość kontroli w blokach zaczyna się od sąsiedzkiego telefonu. Głośne wiercenie trwa od świtu. Farba na klatce śmierdzi przez cały tydzień. Robotnicy blokują wąską klatkę wielkimi płytami gipsowymi.

Czasem sąsiad po prostu zwraca uwagę na nietypowe odgłosy. Stukanie w ścianach. Huk betonu. I dzwoni do zarządcy albo prosto do inspektoratu. Wystarczy jedno zgłoszenie.

Anna z Pragi kupiła mieszkanie po remoncie. Poprzedni właściciel połączył kuchnię z salonem, wyburzając ścianę. Nie zgłosił tego do urzędu. Rok później sąsiad zgłosił nietypowe pęknięcia na ścianie wspólnej. Przyszła kontrola. Anna musiała zapłacić za ekspertyzę konstrukcyjną i legalizację prac, których nie wykonywała. 8500 zł.

Kupiłeś mieszkanie po remoncie? To twój problem

Prawo budowlane nie robi wyjątków. Odpowiada zawsze aktualny właściciel, nie ten który dokonał przeróbki. Kupując mieszkanie z remontem, kupujesz też wszystkie problemy prawne poprzednich lokatorów.

Marcin kupił kawalerkę na Woli. Poprzedni właściciel wybudował antresolę w wysokim mieszkaniu. Bez zgłoszenia, bez projektu. Po półtora roku sąsiad z dołu zgłosił podejrzane odgłosy i ugięcie sufitu. Kontrola wykazała naruszenie konstrukcji. Marcin musiał zdemontować antresolę. Koszt rozbiórki, naprawy sufitu i legalizacji dokumentacji: 22 000 zł.

Argumenty „nie wiedziałem” lub „tak już było” nie działają. Prawo jest jasne – obecny właściciel płaci za wszystko. Dlatego przed zakupem warto zażądać oryginalnej dokumentacji budynku ze spółdzielni. I porównać z aktualnym stanem mieszkania.

Co to oznacza dla ciebie

Planujesz remont? Najpierw spotkaj się z zarządcą. Przesunięcie instalacji wodno-kanalizacyjnej, powiększenie okna, wyburzenie ściany działowej – każda taka zmiana może wymagać zgłoszenia. Konsultacja u zarządcy kosztuje 300-500 zł. Późniejsza legalizacja 15 000 zł.

Problem w tym, iż granice są nieostre. Co wymaga zgłoszenia, a co nie? Większość właścicieli nie wie. Zarządcy też czasem się mylą. Dlatego bezpieczniej jest zgłosić więcej niż za mało.

Przed każdym remontem zrób dokładną dokumentację fotograficzną. Każdą ścianę, każde pomieszczenie, każdą instalację. To jedyny sposób na udowodnienie, iż to nie ty dokonałeś nielegalnych przeróbek. Pani Ewa uratowała się dzięki zdjęciom – podczas kontroli wykazała, iż wyburzona ściana była już wyburzona przy zakupie mieszkania 8 lat temu.

Inspektor wchodzi kiedy chce

Kontrola wymaga obecności dorosłej osoby z mieszkania i przedstawiciela zarządcy. Ale jeżeli nikogo nie ma w domu, inspektor przywołuje dowolnego dorosłego świadka. I może prowadzić kontrolę.

Utrudnianie dostępu to przestępstwo. Kodeks karny mówi wprost: utrudnianie czynności służbowych grozi karą do 3 lat pozbawienia wolności. W praktyce inspektor dzwoni po policję. jeżeli policja nie pomoże, sprawa idzie do sądu.

Pan Jerzy z Mokotowa nie wpuścił inspektora, krzycząc iż „to jego prywatne mieszkanie”. Policja otworzyła drzwi siłą. Podczas kontroli okazało się, iż pan Jerzy połączył dwa mieszkania bez zgłoszenia, usuwając ścianę nośną. Sprawa skończyła się w sądzie – rok w zawieszeniu plus nakaz przywrócenia ściany.

Inspektor musi pokazać legitymację i upoważnienie od powiatowego inspektora. Spisuje protokół. Właściciel może wpisać uwagi przed podpisaniem. Ale nie może odmówić podpisania – wtedy protokół i tak obowiązuje, a odmowa wchodzi do akt.

Zachowaj dokumenty, nie przyznawaj się sam

Podczas kontroli najważniejsze to spokój. Uprzejmość pomaga – inspektorzy to ludzie, którzy wykonują swoją pracę. Nie utrudniaj im, ale też nie wygaduj się. Każde słowo trafia do protokołu.

Inspektorzy mogą żądać każdego dokumentu: projektów, zgłoszeń, opinii, faktur. Nie masz dokumentu? To przesłanka do uznania, iż działałeś w złej wierze. Przechowuj wszystko – korespondencję z zarządem, umowy z wykonawcami, faktury, zdjęcia przed remontem.

Jeśli przyjdzie zawiadomienie o wszczęciu postępowania, nie lekceważ go. Prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym kosztuje 3000-5000 zł. Ale może zaoszczędzić 20 000 zł kary i nakazu rozbiórki.

Portal Wprost zaleca też zlecenie porównania rzeczywistego stanu mieszkania z dokumentacją budynku. Architekt zrobi to za 1000-1500 zł. To niewielka cena za pewność, iż nie płacisz za błędy poprzednich właścicieli.

System działa teraz sprawniej niż kiedyś

Przepisy o prawie wstępu inspektorów istnieją od 1994 roku. Przez dekady organy nadzoru były niedofinansowane. Brakowało ludzi. Kontrole były rzadkie, głównie po poważnych awariach.

Ostatnie lata przyniosły zmiany. Inspektoraty zwiększyły zatrudnienie. Dostały lepsze systemy informatyczne. kooperacja z zarządcami i spółdzielniami jest sprawniejsza. Administratorzy wiedzą, iż odpowiadają za bezpieczeństwo całego budynku. Dlatego chętniej zgłaszają podejrzenia.

To nie są masowe kontrole, o których pisały media w sierpniu 2025. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego stanowczo to zdementował. Ale jeden telefon od sąsiada wystarczy. Inspektor przyjdzie. Bez zapowiedzi. Sprawdzi dokumenty. Zmierzy ściany. Spisze protokół. I może wydać nakaz naprawczy albo wstrzymania robót.

Dlatego każda przeróbka w mieszkaniu powinna zaczynać się od pytania: czy to wymaga zgłoszenia? Lepiej zapytać teraz niż płacić później.