Nie będzie listu ani powiadomienia. Wejdą choćby w nocy i bez nakazu. Przepisy mówią wprost: musisz ich wpuścić. 3 lata za utrudnianie kontroli

W sierpniu 2025 roku polskie media rozpisywały się o milionowych karach za przeróbki w mieszkaniach. Panika była ogromna. Właściciele bloków bali się inspektorów, którzy rzekomo mają rozpocząć masowe kontrole. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w korespondencji do portalu Warszawa w Pigułce zdementował te doniesienia – nie ma żadnej zmasowanej akcji kontrolnej na terenie całego kraju. Faktem jest jednak, iż przepisy pozwalające inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu istnieją od lat. Są wykorzystywane najczęściej po… telefonie od zirytowanego sąsiada.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Mandat 500 złotych, nie milion

Doniesienia doniesienia o karach w wysokości choćby 1 080 000 złotych za przeróbki w mieszkaniu są nieprawdziwe. Ta kwota dotyczy opłaty legalizacyjnej za samowolną budowę obiektów – domów, rozbudów, nadbudów. Nie zwykłych remontów w blokach.

Zgodnie z art. 93 Prawa budowlanego wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to wykroczenie zagrożone grzywną w drodze mandatu karnego do 500 złotych. W przypadku zbiegu wykroczeń do 1000 złotych. To oficjalne stawki.

Legalizacja już po fakcie generuje inne koszty – 15 000 zł za samowolę budowlaną w mieszkaniu. Procedura administracyjna kosztuje 2500-5000 złotych. Do tego honoraria architekta, ekspertyzy techniczne, ewentualne poprawki. Łącznie może być 15 000 złotych.

Telefon od sąsiada to początek kłopotów

Znakomita większość wizyt kontrolnych inspektora budowlanego ma swoje źródło w sąsiedzkim donosie. Wystarczy telefon do zarządcy budynku albo bezpośrednio do inspektoratu.

Powody? Głośne wiercenie od rana. Zapach farby na klatce schodowej. Robotnicy wnoszący materiały przez wąską klatkę. Czasem sąsiad po prostu podejrzewa, iż coś może być nie w porządku. I dzwoni.

Gazeta podaje konkretny przypadek – sąsiad zgłosił hałaśliwe odgłosy w ścianach. Podczas kontroli okazało się, iż właściciel wbudował rury spustowe w ścianę łazienki bez zgłoszenia. Organ nadzoru wszczął postępowanie. Kosztowało to właściciela kilka tysięcy złotych legalizacji i stresu na kilka miesięcy.

Kupujesz mieszkanie? To twój problem, nie poprzedniego właściciela

Art. 51 Prawa budowlanego mówi jasno – odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu. choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel. Kupując mieszkanie po remoncie, trzeba żądać pełnej dokumentacji wykonanych prac.

To pułapka kosztująca tysiące złotych. Kupujesz mieszkanie, w którym poprzedni właściciel przesunął ścianę bez zgłoszenia. Przy pierwszej kontroli – która może przyjść po donosie sąsiada albo podczas planowanej inspekcji budynku – ty będziesz musiał legalizować te prace. Ty, nie poprzedni właściciel.

Co to oznacza dla Ciebie

Planujesz remont? Zanim cokolwiek zrobisz, zadzwoń do administratora budynku. Koszt konsultacji to kilkaset złotych. Koszt późniejszej legalizacji – choćby kilkanaście tysięcy. Należy sprawdzić w zarządzie lub spółdzielni, czy planowane prace wymagają zgłoszenia.

Przesunięcie ściany o pół metra. Powiększenie okna. Wymiana całej instalacji elektrycznej. Wiele pozornie banalnych prac wymaga formalnego zgłoszenia. Problem tkwi w rozmytych granicach. Większość właścicieli nie wie, gdzie przebiega ta granica.

Rób zdjęcia mieszkania przed każdym remontem. Każdego pomieszczenia, każdej ściany. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami.

Inspektor nie potrzebuje twojej zgody

Art. 81c Prawa budowlanego daje inspektorom prawo wejścia do mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli mają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów. Brak właściciela w domu nie uniemożliwia inspekcji.

Kontrola powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji. Ale jeżeli takie osoby są nieobecne, inspektor może przywołać pełnoletniego świadka. Właściciel nie może skutecznie odmówić wstępu. Utrudnianie kontroli grozi karą – zgodnie z Kodeksem karnym utrudnianie wykonania czynności służbowej podlega karze więzienia do 3 lat.

Inspektor musi się legitymować i okazać upoważnienie. Sporządza protokół, który właściciel powinien dokładnie przeczytać przed podpisaniem. jeżeli nie zgadzasz się z ustaleniami, możesz wpisać uwagi do protokołu.

Zachowuj dokumentację i nie panikuj

Przede wszystkim trzeba zachować spokój podczas kontroli. Uprzejmość często pomaga uniknąć eskalacji. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się do niczego samodzielnie. Każde słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole. Lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem.

Podczas kontroli inspektorzy mogą żądać pełnej dokumentacji prac. Projektów, zgłoszeń, opinii technicznych, faktur. Brak dokumentu może zostać uznany za działanie w złej wierze.

Przechowuj korespondencję z zarządem, firmami remontowymi, architektami. Faktury, zgłoszenia, protokoły. Jej brak będzie uznany za działanie w złej wierze.

Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania, nie ignoruj go. Kontakt z prawnikiem może kosztować kilka tysięcy złotych. Ale może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy kary.

Przepisy działają od lat, teraz skuteczniej

Art. 81c Prawa budowlanego pozwalający inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu obowiązuje od lat. Przez długi czas organy nadzoru nie miały zasobów, żeby reagować na każde zgłoszenie. Teraz sytuacja się zmieniła. Inspektoraty mają więcej pracowników i lepsze narzędzia.

Wzrosła też świadomość wspólnot mieszkaniowych. Administratorzy wiedzą, iż odpowiadają za bezpieczeństwo całego budynku. Nielegalne prace jednego mieszkańca mogą zagrozić konstrukcji. Dlatego zarządcy chętniej zgłaszają podejrzenia do inspektoratów.

System działa sprawniej. To nie oznacza masowych kontroli, o których pisały media. Ale oznacza, iż jeden telefon od sąsiada może skończyć się wizytą inspektora. Bez nakazu. Bez wcześniejszego zawiadomienia.