Masz mieszkanie? Za użycie własnego klucza grozi ci rok więzienia

Wracasz po weekendzie do wynajmowanego mieszkania. Otwierasz drzwi i czujesz, iż coś jest nie tak. Przestawione buty w przedpokoju, uchylone okno, którego nie zostawiałeś otwartego. Serce bije mocniej. Złodziej? Nie, na stole leży kartka: „Byłem sprawdzić stan liczników i czy kwiatki podlane. Proszę umyć piekarnik. Właściciel”. Czujesz złość i bezsilność. Dzwonisz do właściciela z pretensjami, a on odpowiada ze spokojem: „Przecież to moje mieszkanie, mam prawo wchodzić, kiedy chcę, mam swoje klucze”. To zdanie słyszą tysiące najemców w Warszawie i całej Polsce. I jest to zdanie, które w świetle Kodeksu Karnego jest przyznaniem się do winy. Wielu właścicieli nieruchomości żyje w błędnym przekonaniu, iż akt notarialny daje im władzę absolutną. Tymczasem podpisując umowę najmu, przekazali prawo do „miru domowego” lokatorowi. Wejście do środka pod nieobecność najemcy, bez jego wyraźnej zgody, to nie „wizytacja”, ale naruszenie miru domowego – przestępstwo ścigane z urzędu na wniosek pokrzywdzonego.

Fot. Warszawa w Pigułce

Rynek najmu w Polsce to dżungla, w której prawo własności często mylone jest z prawem do posiadania i nietykalności mieszkania. Właściciele, często starszej daty lub po prostu nadgorliwi („bo student zniszczy”), traktują najemców jak gości w hotelu, którym można w każdej chwili zajrzeć do pokoju. Zapominają, iż Konstytucja i Kodeks Karny chronią nienaruszalność mieszkania niezależnie od tego, do kogo ono należy. Dla prawa karnego, w momencie trwania umowy najmu, to Ty – najemca – jesteś gospodarzem. Właściciel staje się gościem, który musi pukać i czekać na zaproszenie. Styczeń to czas powrotów na stancje i czas konfliktów. Warto wiedzieć, kiedy „troskliwy gospodarz” zamienia się w przestępcę.

Artykuł 193 KK: Bat na wścibskich właścicieli

Fundamentem twojego bezpieczeństwa nie jest ustawa o ochronie praw lokatorów (która reguluje kwestie cywilne), ale Kodeks Karny. Przepis jest krótki, ale potężny: „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo więzienia do roku.”

Kluczowe słowo to „cudzego”. W orzecznictwie Sądu Najwyższego „cudze” mieszkanie to takie, do którego prawo do używania ma inna osoba niż sprawca. W momencie podpisania umowy najmu i wydania kluczy, mieszkanie staje się dla właściciela „cudzym” w sensie karnym. „Wdzieranie się” to nie tylko wyważenie drzwi łomem. To również:

Otwarcie drzwi oryginalnym kompletem kluczy, który właściciel sobie zachował.

Wejście podstępem.

Wejście pod nieobecność lokatora. jeżeli właściciel wchodzi do środka, gdy ciebie nie ma, narusza twój mir domowy. Nie ma znaczenia, czy przyszedł sprawdzić rury, czy podlać paprotkę. Bez twojej zgody – popełnia przestępstwo.

Klauzula w umowie: „Właściciel ma prawo do kontroli”

Wielu wynajmujących zabezpiecza się wpisami w umowie: „Wynajmujący zastrzega sobie prawo do wizytacji lokalu raz w miesiącu” lub „Wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w celu weryfikacji stanu technicznego”. Czy taki zapis pozwala mu wejść, kiedy ciebie nie ma? ABSOLUTNIE NIE. Taki zapis daje mu jedynie roszczenie cywilne do umówienia się z tobą na wizytę. Oznacza to, iż właściciel może zadzwonić i powiedzieć: „Zgodnie z umową chcę wpaść w czwartek o 18:00”. Ty powinieneś się zgodzić (jeśli termin ci pasuje). Ale jeżeli właściciel uzna: „Nie odbierasz telefonu, więc wchodzę sam” – łamie prawo. Umowa cywilnoprawna nie może wyłączać przepisów Kodeksu Karnego. Nie możesz w umowie „zgodzić się” na to, by ktoś naruszał twój mir domowy w sposób nieograniczony, tak jak nie możesz zgodzić się w umowie, by ktoś cię pobił.

Święte prawo do wymiany zamka (Wkładki)

To temat, który wywołuje najwięcej awantur, ale prawnicy są tu zgodni. Jako najemca masz prawo wymienić wkładki w zamkach w drzwiach wejściowych. Dlaczego? Bo masz obowiązek dbać o bezpieczeństwo swoje i swojego mienia. Skąd masz wiedzieć, czy właściciel nie dał kompletu kluczy poprzedniemu lokatorowi albo ekipie remontowej? Wymiana wkładki (tzw. pestki) to koszt ok. 50-100 zł i 5 minut pracy śrubokrętem. Nie musisz pytać właściciela o zgodę. Nie musisz mu choćby dawać nowego klucza (chyba iż umowa stanowi inaczej, ale choćby wtedy – patrz punkt o mirze domowym – posiadanie klucza nie daje mu prawa wejścia). Warunek jest jeden: Po zakończeniu najmu musisz przywrócić stan pierwotny. Czyli w dniu wyprowadzki wykręcasz swoją wkładkę, montujesz starą (właściciela) i oddajesz mu jego klucze. jeżeli właściciel próbuje wejść swoim kluczem i nie może, bo wymieniłeś zamek – może się wściekać, ale prawnie jest bezradny. Policja przyznaje rację tobie: chronisz swoją prywatność.

Wyjątek: Awaria, pożar i zalanie

Czy istnieje sytuacja, w której właściciel MOŻE wejść siłowo (lub własnym kluczem) bez twojej zgody? Tak, ale są to sytuacje ściśle określone w Art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Chodzi o tzw. stan wyższej konieczności:

Awaria wywołująca szkodę lub zagrażająca bezpośrednio powstaniem szkody. Przykład: Pęknięta rura zalewa sąsiada z dołu, ulatnia się gaz, widać ogień. Wtedy właściciel ma prawo wejść. ALE! jeżeli lokator jest nieobecny, właściciel musi wejść w asyście funkcjonariusza Policji, Straży Miejskiej lub Straży Pożarnej. Co więcej, po takim wejściu właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i spisać protokół. Wejście „bo chciałem sprawdzić, czy okno zamknięte, żeby nie wiało” nie jest awarią. To samowola.

„Kontrola czystości” – upokarzający mit

Częstym powodem „nalotów” jest obsesja właścicieli na punkcie czystości. „Chcę zobaczyć, czy nie zapuściliście mieszkania”. Z prawnego punktu widzenia, bałagan (niepościelone łóżko, brudne naczynia w zlewie, kurz na półkach) to prywatna sprawa najemcy. Dopóki brud nie niszczy trwale substancji mieszkania (np. pleśń na ścianach, robactwo, gnicie parkietu) i nie wydziela smrodu na klatkę schodową, właścicielowi nic do tego. Płacisz czynsz za prawo do życia po swojemu. Właściciel nie jest twoim rodzicem ani wychowawcą w internacie. jeżeli wchodzi i robi zdjęcia twoim brudnym skarpetkom, narusza twoje dobra osobiste (prawo do prywatności).

Wypowiedzenie natychmiastowe – twoja broń atomowa

Jeśli złapiesz właściciela na gorącym uczynku (np. wchodzisz do domu, a on siedzi w fotelu), masz w ręku potężny argument. Rażące naruszenie miru domowego przez wynajmującego jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym (bez zachowania okresu wypowiedzenia) z winy wynajmującego. Wadą prawną lokalu jest bowiem niemożność korzystania z niego w sposób swobodny i bezpieczny. Możesz się wyprowadzić z dnia na dzień, żądając zwrotu kaucji. jeżeli właściciel odmówi, sprawa w sądzie jest dla ciebie wygrana (pod warunkiem, iż masz dowody na jego wtargnięcie – np. nagranie, świadków, notatkę policyjną).

Co to oznacza dla ciebie? HCU: Jak postawić granicę?

Relacja z właścicielem powinna być partnerska, ale granice muszą być jasne. jeżeli czujesz oddech „gospodarza” na plecach, działaj od razu:

Wynajem to biznes, a nie łaska. Płacisz za towar, którym jest wyłączne prawo do korzystania z lokalu. Właściciel sprzedał ci to prawo na czas określony w umowie. Nie pozwól, by traktowano cię jak intruza we własnym domu.