Kiedy komornik nie może Cię wyrzucić z mieszkania? Jest zmiana w przepisach

Podstawowa zasada pozostaje niezmienna – komornik podejmuje działania dopiero po uzyskaniu przez właściciela prawomocnego wyroku sądu. Ani zaległości w czynszu, ani brak umowy, ani choćby uciążliwe zachowanie nie uprawniają właściciela do samodzielnego działania. Lokator może mieszkać w lokalu aż do momentu interwencji komornika, a to często oznacza długie miesiące postępowania.

Co ciekawe, z wnioskiem o eksmisję może wystąpić nie tylko właściciel. Prawo pozwala na to także sąsiadom – pod warunkiem, iż udowodnią rażące naruszanie porządku, dewastację czy stwarzanie zagrożenia.

Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów od 2025 roku

Od stycznia 2025 roku obowiązuje nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. Najważniejsze modyfikacje to ograniczenie rocznych podwyżek czynszu do 5 proc., obowiązek podawania przyczyny wypowiedzenia umowy oraz wprowadzenie wymogu zapewnienia lokali zamiennych w określonych przypadkach.

Zaostrzone zostały też przepisy dotyczące najmu okazjonalnego, a umowy na czas nieokreślony zyskały na znaczeniu. Dużą zmianą jest odejście od obowiązku gmin w zakresie zapewniania lokalu zamiennego w sytuacji remontu lub rozbiórki budynku.

Kogo prawo chroni przed eksmisją?

Przepisy jasno wskazują, iż sąd w każdej sprawie o eksmisję musi rozważyć, czy dana osoba powinna otrzymać lokal socjalny. Pod uwagę bierze się sytuację finansową, stan zdrowia czy położenie rodzinne lokatora. W niektórych przypadkach to właściciel – a nie gmina – musi zapewnić lokal zastępczy.

Ochrona ta ma jednak swoje granice. o ile sąd stwierdzi, iż lokator nie kwalifikuje się do lokalu socjalnego, komornik może skierować go do noclegowni lub schroniska.

Zakaz eksmisji w okresie zimowym

Art. 16 ustawy o ochronie lokatorów przewiduje, iż od 1 listopada do 31 marca eksmisje są wstrzymane. To zabezpieczenie przed sytuacjami, gdy ludzie traciliby dach nad głową w mroźne dni. Wyjątki obejmują osoby stosujące przemoc domową, uporczywie łamiące porządek lub zajmujące lokal bezprawnie – w tych przypadkach sąd może nakazać natychmiastową eksmisję, choćby zimą.

Procedura pełna etapów

Droga od pierwszych problemów z lokatorem do faktycznej eksmisji bywa długa. Najpierw właściciel próbuje polubownie rozwiązać sprawę – wysyła wezwania, proponuje ugody. jeżeli to zawodzi, kieruje sprawę do sądu, a po uzyskaniu wyroku – do komornika. W tym czasie lokator przez cały czas mieszka w lokalu, a właściciel ponosi koszty utrzymania mieszkania.

Dla jednej strony to ochrona przed bezdomnością, dla drugiej – nierzadko wielomiesięczne straty finansowe. Nowe przepisy mają pogodzić te interesy, choć praktyka pokaże, czy rzeczywiście to się uda.