1 godzina temu
W sierpniu 2025 roku gruchnęła informacja, iż za przeróbki w mieszkaniach można zapłacić ponad milion złotych kary. Panika ogarnęła właścicieli bloków, którzy zaczęli bać się masowych kontroli inspektorów budowlanych. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w wiadomości do redakcji Warszawy w Pigułce zdementował te doniesienia – nie ma żadnej zmasowanej akcji kontrolnej. Prawdą jest natomiast, iż przepisy pozwalające inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu sądowego istnieją od lat.
Fot. Shutterstock
Zirytowany sąsiad dzwoni, inspektor przychodzi
Znakomita większość wizyt kontrolnych inspektora budowlanego ma swoje źródło w sąsiedzkim donosie. Wystarczy telefon do zarządcy budynku albo bezpośrednio do inspektoratu, żeby uruchomić całą machinę kontrolną.
Powody zgłoszeń bywają różne. Głośne wiercenie od wczesnego rana przez kilka tygodni z rzędu. Zapach chemikaliów na klatce schodowej. Robotnicy wnoszący materiały przez wąską klatkę i blokujący przejście. Czasem sąsiad po prostu podejrzewa, iż coś może być nie w porządku i dzwoni na wszelki wypadek.
Portal Gazeta.pl podaje konkretny przypadek – sąsiad zgłosił hałaśliwe odgłosy dochodzące ze ścian w mieszkaniu obok. Podczas kontroli okazało się, iż właściciel wbudował rury spustowe w ścianę nośną łazienki bez zgłoszenia. Organ nadzoru budowlanego wszczął postępowanie. Kosztowało to właściciela kilka tysięcy złotych legalizacji i stresu na kilka miesięcy.
Moralność tej historii jest prosta – jeżeli robisz głośny remont i podejrzewasz, iż mogłeś coś źle załatwić formalnie, nie antagonizuj sąsiadów. Bo to właśnie oni najczęściej inicjują kontrole.
Kupiłeś mieszkanie po remoncie? Problem jest teraz twój
Artykuł 51 Prawa budowlanego nie pozostawia wątpliwości – odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu. choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel dziesięć lat temu. Prawo jest bezwzględne w tej kwestii.
To pułapka kosztująca nowych właścicieli tysiące złotych. Kupujesz mieszkanie, w którym poprzedni właściciel przesunął ścianę bez zgłoszenia. Przy pierwszej kontroli – która może przyjść po donosie sąsiada albo podczas planowanej inspekcji budynku – ty będziesz musiał legalizować te prace. Ty, nie poprzedni właściciel, który dawno już wydał pieniądze i przeprowadził się gdzie indziej.
Dlatego kupując mieszkanie po remoncie, trzeba żądać pełnej dokumentacji wykonanych prac. Projekty, zgłoszenia do nadzoru budowlanego, opinie techniczne, protokoły odbioru. Wszystko musi się zgadzać. jeżeli sprzedający nie ma dokumentów albo wymyśla wymówki – uciekaj od takiej transakcji. Bo będziesz płacił za cudze błędy.
Jakie prace wymagają zgłoszenia
Większość właścicieli nie wie, gdzie przebiega granica między zwykłym remontem a robotami budowlanymi wymagającymi zgłoszenia. Problem tkwi w rozmytych granicach i niejasnych przepisach, które trzeba interpretować przez pryzmat różnych ustaw i rozporządzeń.
Przesunięcie ściany działowej o pół metra wymaga zgłoszenia. Powiększenie okna również. Wymiana całej instalacji elektrycznej teoretycznie też, choć w praktyce rzadko ktoś to zgłasza. Wiele pozornie banalnych prac wymaga formalnego zgłoszenia do nadzoru budowlanego.
Zanim cokolwiek zrobisz, zadzwoń do administratora budynku lub zarządu spółdzielni. Koszt konsultacji to kilkaset złotych. Koszt późniejszej legalizacji – choćby kilkanaście tysięcy. Warto zapłacić za poradę prawną przed remontem niż za kary po fakcie.
Dobrą praktyką jest również robienie szczegółowych zdjęć mieszkania przed każdym remontem. Każdego pomieszczenia, każdej ściany, wszystkich instalacji. W razie sporu z inspektorem będziesz mógł udowodnić, jak wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami i co faktycznie zostało zmienione.
Inspektor wejdzie bez twojej zgody
Artykuł 81c Prawa budowlanego daje inspektorom nadzoru budowlanego prawo wejścia do mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli mają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów. Brak właściciela w domu nie stanowi przeszkody w przeprowadzeniu inspekcji.
Kontrola powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji budynku. Ale jeżeli takie osoby są nieobecne, inspektor może przywołać dowolnego pełnoletniego świadka z ulicy albo klatki schodowej. Właściciel nie może skutecznie odmówić wstępu inspektorowi posiadającemu upoważnienie.
Utrudnianie kontroli to poważne wykroczenie. Zgodnie z Kodeksem karnym utrudnianie wykonania czynności służbowej podlega karze więzienia do trzech lat. Nie opłaca się stawiać oporu, zamykać drzwi przed nosem inspektora ani udawać nieobecności.
Inspektor musi się legitymować i okazać pisemne upoważnienie do przeprowadzenia kontroli. Sporządza protokół, który właściciel powinien dokładnie przeczytać przed podpisaniem. jeżeli nie zgadzasz się z ustaleniami inspektora, możesz wpisać swoje uwagi do protokołu. To twoje prawo i warto z niego korzystać.
Co robić podczas kontroli
Przede wszystkim zachowaj spokój. Uprzejmość często pomaga uniknąć eskalacji sytuacji. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się do niczego samodzielnie. Każde słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole i stanowić podstawę postępowania administracyjnego.
Jeśli nie jesteś pewien odpowiedzi na pytanie inspektora, lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem. To nie jest przyznanie się do winy ani utrudnianie kontroli. To rozsądne zabezpieczenie swoich interesów.
Podczas kontroli inspektorzy mogą żądać pełnej dokumentacji prac remontowych. Projektów, zgłoszeń, opinii technicznych, faktur od wykonawców. Brak jakiegokolwiek dokumentu może zostać uznany za działanie w złej wierze i obciążyć cię dodatkowo.
Przechowuj całą korespondencję z zarządem, firmami remontowymi, architektami. Faktury, zgłoszenia, protokoły odbioru, e-maile, SMS-y. Wszystko może się przydać. Brak dokumentacji zostanie potraktowany jako dowód, iż wiedziałeś o naruszeniu przepisów i celowo nie dopełniłeś formalności.
Postępowanie administracyjne nie zniknie samo
Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego, nie ignoruj go. To najgorsze, co możesz zrobić. Kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym może kosztować kilka tysięcy złotych. Ale może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy kary i wymuszonych przeróbek.
Postępowanie toczy się według określonych procedur i terminów. Masz prawo składać wyjaśnienia, wnioski o przesłuchanie świadków, przedstawiać dokumenty na swoją obronę. Ale musisz działać gwałtownie i konkretnie. Prawnik wie, co można zrobić i jak przedstawić sprawę, żeby wyjść z niej jak najmniejszym kosztem.
Czasem można uniknąć kary, jeżeli udowodni się, iż prace były nieszkodliwe dla konstrukcji budynku albo iż wykonano je zgodnie z projektem, tylko zapomniano o formalnym zgłoszeniu. W innych przypadkach można wynegocjować niższą karę albo rozłożenie jej na raty.
Mandat wynosi 500 złotych, nie milion
Zgodnie z artykułem 93 Prawa budowlanego wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to wykroczenie zagrożone grzywną w drodze mandatu karnego do 500 złotych. W przypadku zbiegu wykroczeń do 1000 złotych. To oficjalne stawki obowiązujące w całej Polsce.
Legalizacja nielegalnych prac już po fakcie generuje jednak zupełnie inne koszty. Procedura administracyjna wymaga zapłacenia 2500-5000 złotych. Do tego dochodzą honoraria architekta, ekspertyzy techniczne, ewentualne poprawki i dostosowania do norm. Łącznie może wyjść około 15 000 złotych za samowolę budowlaną w mieszkaniu. To wciąż dużo, ale nie milion.
Różnica jest kolosalna i należy o tym pamiętać. Media straszyły milionami, rzeczywistość mówi o tysiącach. Wciąż jest to sporo pieniędzy i dobrze ich nie wydawać niepotrzebnie, ale nie ma powodu do paniki.
Przepisy działają od lat, ale teraz sprawniej
Artykuł 81c Prawa budowlanego pozwalający inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu sądowego obowiązuje od wielu lat. Przez długi czas organy nadzoru budowlanego nie miały zasobów, żeby reagować na każde zgłoszenie od mieszkańców. Kolejki spraw ciągnęły się miesiącami, inspektorzy mieli zbyt dużo obowiązków.
Teraz sytuacja się zmieniła. Inspektoraty mają więcej pracowników, lepsze wyposażenie i sprawniejsze procedury. Wzrosła też świadomość wspólnot mieszkaniowych i zarządców budynków. Administratorzy wiedzą, iż odpowiadają za bezpieczeństwo całego obiektu. Nielegalne prace jednego mieszkańca mogą zagrozić konstrukcji i spowodować katastrofę.
Dlatego zarządcy chętniej zgłaszają podejrzenia do inspektoratów. System działa sprawniej i skuteczniej. To nie oznacza masowych kontroli, o których straszyły media w sierpniu. Ale oznacza, iż jeden telefon od sąsiada może skończyć się wizytą inspektora. Bez nakazu. Bez wcześniejszego zawiadomienia. I z pełnymi uprawnieniami do wejścia do twojego mieszkania.
English (US) · 
Polish (PL) · 
Russian (RU) ·