Dla tysięcy właścicieli mieszkań w Polsce styczeń to nie tylko początek nowego roku podatkowego, ale środek okresu, który wielu z nich nazywa „zimowym koszmarem”. Mimo iż mamy 2026 rok i rynek najmu przeszedł w ostatnich latach wiele zmian, jeden przepis pozostaje nienaruszony i budzi ogromne emocje. Chodzi o okres ochronny przed eksmisją, który trwa od 1 listopada do 31 marca. W tym czasie, choćby jeżeli najemca nie płaci czynszu, demoluje mieszkanie i zadłuża właściciela na tysiące złotych, prawo wiąże ręce komornikom. Właściciel staje się zakładnikiem we własnym lokalu, a „pasożytniczy lokator” może spać spokojnie, wiedząc, iż nikt nie wyrzuci go na mróz.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Problem jest palący, zwłaszcza w obliczu rosnących kosztów utrzymania nieruchomości i cen energii. Wielu wynajmujących, którzy traktują mieszkanie jako zabezpieczenie emerytalne lub źródło dodatkowego dochodu, wpada w spiralę długów, bo muszą opłacać czynsz administracyjny za lokatorów, którzy przestali płacić. Prawo w Polsce, ze względów humanitarnych, stawia ochronę dachu nad głową wyżej niż prawo własności, co prowadzi do patologicznych sytuacji, w których uczciwy właściciel jest bezradny wobec cwanego dłużnika.

Na czym polega zimowy parasol ochronny?

Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzają zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych w okresie zimowym, o ile osoba eksmitowana nie ma zapewnionego innego lokalu, do którego mogłaby się przenieść. Oznacza to, iż choćby jeżeli właściciel przeszedł całą, często wielomiesięczną batalię sądową, uzyskał prawomocny wyrok nakazujący opróżnienie lokalu i udał się z nim do komornika – ten ostatni rozłoży ręce.

Zgodnie z prawem, w okresie od 1 listopada do 31 marca komornik nie może przeprowadzić eksmisji „na bruk” ani do noclegowni, jeżeli dłużnikowi nie wskazano lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Ustawodawca wyszedł z założenia, iż wyrzucenie człowieka z domu w okresie mrozów zagraża jego życiu i zdrowiu. W praktyce oznacza to, iż dłużnik zyskuje dodatkowe 5 miesięcy darmowego mieszkania, a właściciel – 5 miesięcy strat, których odzyskanie graniczy z cudem.

Mit eksmisji „na bruk” – co realnie grozi dłużnikowi?

Warto sprostować powszechne przekonanie, iż w Polsce w ogóle nie ma eksmisji na bruk. Od kilku lat przepisy są skonstruowane tak, iż komornik nie może usunąć dłużnika z mieszkania, jeżeli nie ma go gdzie przekwaterować. W zależności od sytuacji życiowej lokatora (wiek, niepełnosprawność, bezrobocie, opieka nad dziećmi), sąd może przyznać mu prawo do lokalu socjalnego od gminy. I tu zaczyna się prawdziwy problem.

Gminy w Polsce cierpią na chroniczny brak mieszkań socjalnych. Kolejki oczekujących są ogromne. Dopóki gmina nie wskaże takiego lokalu, właściciel nie może pozbyć się dłużnika – choćby latem. Zimą sytuacja pozostało trudniejsza, bo chronieni są choćby ci, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego (np. osoby zdrowe, pracujące, ale unikające płacenia). Im zwykle przysługuje prawo do tzw. pomieszczenia tymczasowego. jeżeli dłużnik sam go nie znajdzie, komornik wstrzymuje się z czynnościami do 1 kwietnia.

Wyjątki od reguły – kiedy zima nie chroni?

Czy to oznacza, iż każdy lokator jest zimą nietykalny? Nie do końca. Istnieją sytuacje, w których okres ochronny nie obowiązuje, a komornik może zapukać do drzwi choćby w styczniu czy lutym. Są to jednak przypadki szczególne i rzadziej spotykane w standardowych sporach o niezapłacony czynsz.

Ochrona przed zimową eksmisją nie dotyczy osób, wobec których orzeczono eksmisję z powodu:

• Stosowania przemocy w rodzinie: jeżeli powodem eksmisji jest znęcanie się nad domownikami, agresja i stwarzanie zagrożenia dla życia lub zdrowia innych mieszkańców, okres ochronny nie działa. Takiego sprawcę można usunąć z lokalu natychmiast, kierując go do noclegowni lub schroniska.
• Rażącego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu: jeżeli lokator demoluje budynek, uprzykrza życie sąsiadom w sposób uciążliwy (np. ciągłe libacje, zbieractwo powodujące fetor i zagrożenie sanitarne), sąd może nakazać eksmisję bez względu na porę roku.
• Zajęcia lokalu bez tytułu prawnego: Dotyczy to dzikich lokatorów, którzy włamali się do pustostanu lub zajęli mieszkanie bez wiedzy i zgody właściciela (nie mieli nigdy umowy najmu).
• Posiadania innego lokalu: jeżeli dłużnik posiada inny lokal mieszkalny, do którego może się przeprowadzić (np. dom letniskowy przystosowany do zimy lub mieszkanie w innym mieście), komornik może przeprowadzić przeprowadzkę przymusową również zimą.

Pułapka na nieświadomych wynajmujących

Największy dramat przeżywają osoby, które wynajęły mieszkanie na podstawie zwykłej umowy najmu, a nie najmu okazjonalnego. W 2026 roku świadomość prawna rośnie, ale wciąż wielu właścicieli unika notariusza, chcąc zaoszczędzić kilkaset złotych przy podpisywaniu umowy. To błąd, który kosztuje dziesiątki tysięcy.

Przy zwykłej umowie najmu lokator jest chroniony pełnym spektrum przepisów ustawy. Aby go usunąć, trzeba najpierw wypowiedzieć umowę (co przy zaległościach czynszowych wymaga co najmniej 3 pełnych okresów płatności i dodatkowego wezwania do zapłaty), potem wnieść sprawę do sądu o eksmisję, poczekać na wyrok, a następnie na klauzulę wykonalności. Cały proces trwa miesiącami, a często latami. jeżeli finał sprawy przypadnie na listopad – właściciel musi czekać do wiosny na interwencję komornika.

Nielegalne metody – dlaczego odcinanie prądu to samobójstwo?

Zdesperowani właściciele, widząc bezsilność państwa, często próbują brać sprawy w swoje ręce. W internecie roi się od porad typu: „wymień zamki pod nieobecność lokatora”, „odetnij prąd i wodę”, „zdejmij drzwi i okna, żeby go wyziębić”. Prawnicy ostrzegają: to najgorsze, co możesz zrobić.

Polskie prawo karne surowo traktuje tzw. „czyścicieli kamienic” i właścicieli nękających lokatorów. Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania (w tym wyprowadzki) stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega karze więzienia do lat 3.

Odcięcie mediów czy wymiana zamków jest traktowane jako przestępstwo naruszenia miru domowego i utrudnianie korzystania z lokalu. Lokator – choćby ten, który nie płaci ani grosza – może wezwać policję, a ta ma obowiązek przywrócić mu „posiadanie” lokalu. W efekcie dłużnik wraca do mieszkania w asyście policji, a właściciel ląduje na przesłuchaniu z zarzutami prokuratorskimi. To paradoks prawny, który w 2026 roku wciąż szokuje wielu obywateli.

Kto zapłaci za darmową zimę?

Teoretycznie właścicielowi przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości czynszu rynkowego. jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego mimo wyroku sądu, właściciel może pozwać gminę o odszkodowanie (i te sprawy są zwykle wygrywane). jeżeli jednak sąd nie przyznał lokalu socjalnego, dłużnik odpowiada swoim majątkiem.

Problem w tym, iż „niepłacący lokator” zwykle jest niewypłacalny. Komornik umarza postępowanie egzekucyjne z powodu bezskuteczności, a właściciel zostaje z wyrokiem na papierze i zdewastowanym mieszkaniem. Dlatego okres od listopada do marca jest tak krytyczny – to czas, w którym długi narastają najszybciej (dochodzą wysokie koszty ogrzewania), a szanse na ich odzyskanie maleją z każdym dniem.

HCU – What does this mean for you?

Co to oznacza dla Ciebie? Jak nie dać się złapać w pułapkę?

Jeśli jesteś wynajmującym lub planujesz wynająć swoje mieszkanie, obecna sytuacja prawna wymaga od Ciebie podjęcia konkretnych kroków zabezpieczających:

• Tylko Najem Okazjonalny: To w 2026 roku jedyna skuteczna tarcza. Umowa ta zawiera oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazanie innego lokalu, do którego się wyprowadzi w razie problemów. Procedura eksmisji jest tu uproszczona (bez procesu sądowego, od razu klauzula wykonalności na akt notarialny) i – co najważniejsze – znacznie łatwiej ominąć okres ochronny, jeżeli najemca wskazał lokal zastępczy.
• Weryfikuj najemców: Nie wierz na słowo. Poproś o zaświadczenie o zarobkach, sprawdź potencjalnego lokatora w bazach dłużników (np. BIG InfoMonitor) – masz do tego prawo za jego zgodą. Uczciwy najemca nie będzie miał z tym problemu.
• Reaguj błyskawicznie: jeżeli najemca spóźnia się z opłatą w styczniu, nie czekaj do marca. Natychmiast wysyłaj oficjalne wezwania do zapłaty. Procedura wypowiedzenia umowy jest długa, więc im szybciej ją zaczniesz, tym szybciej uzyskasz tytuł wykonawczy, by móc działać zaraz po 1 kwietnia.
• Ubezpieczenie ochrony prawnej i czynszu: Na rynku dostępne są polisy, które chronią wynajmujących. Ubezpieczyciel może pokryć koszty prawników, a choćby wypłacić równowartość utraconego czynszu przez określony czas. To koszt kilkuset złotych rocznie, który zapewnia spokój snu.

Dla najemców okres ochronny to czas względnego bezpieczeństwa, ale nie bezkarności. Długi czynszowe nie znikają, a odsetki rosną. Wyrok eksmisyjny, choćby jeżeli odroczony do wiosny, w końcu zostanie wykonany, a historia zadłużenia zablokuje możliwość wzięcia kredytu, zakupów na raty czy wynajęcia innego mieszkania w przyszłości. Warto o tym pamiętać, zanim uzna się, iż „zima jest darmowa”.