Czy właściciel może wyrzucić z mieszkania lub domu osobę ze stałym meldunkiem?

Stały meldunek nie daje prawa własności do mieszkania ani gwarancji, iż można zajmować je bezterminowo. Właściciel może domagać się wyprowadzki osoby, która nie ma już tytułu prawnego do lokalu. Nie wolno mu jednak samodzielnie zmieniać zamków, usuwać rzeczy ani siłą wystawiać mieszkańca za drzwi. W wielu przypadkach konieczny będzie pozew o eksmisję, a następnie działanie komornika.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.

Konflikt często zaczyna się po rozstaniu, zakończeniu najmu albo pogorszeniu relacji rodzinnych. Właściciel chce odzyskać mieszkanie, ale przebywająca w nim osoba powołuje się na stałe zameldowanie. Sam wpis w rejestrze mieszkańców nie rozstrzyga jednak, kto ma prawo korzystać z nieruchomości.

Meldunek nie daje prawa do mieszkania

Najważniejsza zasada brzmi: zameldowanie potwierdza miejsce pobytu, ale samo w sobie nie stanowi tytułu prawnego do lokalu.

Prawo do zajmowania mieszkania może natomiast wynikać między innymi z:

• prawa własności lub współwłasności,
• umowy najmu,
• umowy użyczenia,
• służebności mieszkania,
• orzeczenia sądu,
• określonych praw małżonka lub członka rodziny.

Oznacza to, iż osoba może być zameldowana na stałe, a mimo to nie mieć już prawa do dalszego mieszkania. Możliwa jest również sytuacja odwrotna – brak meldunku nie przesądza, iż dana osoba zajmuje lokal bezprawnie.

Czy właściciel może nakazać wyprowadzkę?

Tak, o ile osoba nie ma tytułu prawnego do lokalu albo jej dotychczasowe uprawnienie skutecznie wygasło. Zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać wydania nieruchomości od osoby, która faktycznie nią włada, chyba iż osobie tej przysługuje skuteczne wobec właściciela prawo do korzystania z lokalu.

W praktyce pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie do opuszczenia i wydania mieszkania w określonym terminie. Dokument warto doręczyć w sposób pozwalający później potwierdzić jego odbiór.

Jeżeli lokator nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel może skierować do sądu pozew o opróżnienie i wydanie lokalu, potocznie nazywany pozwem o eksmisję. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku jego wykonaniem zajmuje się komornik.

Nie można po prostu zmienić zamków

Nawet o ile właściciel jest przekonany, iż druga osoba przebywa w mieszkaniu bezprawnie, nie powinien samodzielnie przeprowadzać eksmisji.

Ryzykowne i potencjalnie bezprawne mogą być między innymi:

• wymiana zamków podczas nieobecności mieszkańca,
• usunięcie lub wyrzucenie jego rzeczy,
• odcięcie wody, prądu albo ogrzewania, aby wymusić wyprowadzkę,
• groźby oraz użycie siły,
• uniemożliwienie wejścia do dotychczas zajmowanego lokalu bez odpowiedniego orzeczenia.

Prawo chroni bowiem nie tylko własność, ale także posiadanie. Osoba usunięta samowolnie może wystąpić do sądu z żądaniem przywrócenia poprzedniego stanu. Kodeks cywilny wyraźnie zabrania stosowania przemocy wobec osób przy samodzielnym przywracaniu posiadania.

W przypadku najemcy potrzebne jest skuteczne wypowiedzenie

Jeżeli osoba mieszka na podstawie umowy najmu, właściciel nie może pominąć procedury jej rozwiązania. Wypowiedzenie powinno spełniać wymagania określone w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Co do zasady musi być sporządzone na piśmie i wskazywać przyczynę zakończenia stosunku prawnego. Przepisy szczegółowo określają sytuacje, w których właściciel może wypowiedzieć umowę. Dotyczy to między innymi zaległości czynszowych, niszczenia lokalu, uporczywego naruszania porządku domowego czy podnajęcia mieszkania bez wymaganej zgody.

Przy zaległościach samo nieopłacenie jednego rachunku nie wystarcza do natychmiastowego wyrzucenia lokatora. Trzeba przeprowadzić przewidzianą ustawą procedurę, w tym pisemnie uprzedzić najemcę i wyznaczyć dodatkowy termin na zapłatę.

A co z byłym partnerem albo członkiem rodziny?

Tutaj sytuacja może być bardziej skomplikowana. Trzeba ustalić, czy dana osoba jest współwłaścicielem, ma umowę najmu albo użyczenia, jest małżonkiem właściciela lub uzyskała inne prawo do korzystania z mieszkania.

Samo zerwanie związku nie zawsze oznacza automatyczne wygaśnięcie wszystkich uprawnień do lokalu. W przypadku małżonków znaczenie mogą mieć także przepisy prawa rodzinnego, ustrój majątkowy oraz ewentualne orzeczenia wydane podczas rozwodu lub podziału majątku.

Jeżeli natomiast właściciel pozwolił wcześniej innej osobie mieszkać bezpłatnie, mogło dojść do zawarcia umowy użyczenia – choćby ustnie. Przed wystąpieniem o wydanie mieszkania należy ją skutecznie zakończyć.

Wymeldowanie to nie eksmisja

To dwa całkowicie różne postępowania.

Wymeldowanie jest czynnością administracyjną dotyczącą ewidencji ludności. Eksmisja prowadzi natomiast do faktycznego opróżnienia lokalu.

Jeżeli osoba rzeczywiście wyprowadziła się na stałe, ale nie dopełniła obowiązku meldunkowego, właściciel lub inny podmiot posiadający tytuł prawny może wystąpić do gminy o jej wymeldowanie w drodze decyzji administracyjnej. Urząd sprawdza wówczas, czy zainteresowany faktycznie opuścił miejsce pobytu.

Jeżeli osoba przez cały czas mieszka w lokalu, samo złożenie wniosku o wymeldowanie nie spowoduje jej usunięcia. Nie można więc potraktować procedury administracyjnej jako szybszego zamiennika pozwu o eksmisję.

Wyjątek dotyczy przemocy domowej

Inaczej wygląda sytuacja, gdy wspólnie mieszkająca osoba stosuje przemoc i stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia domowników.

Policja może wydać na 14 dni nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania oraz zakaz zbliżania się do niego. Środek ten może zostać zastosowany niezależnie od kwestii meldunku. Sąd może później przedłużyć ochronę.

W przypadku bezpośredniego zagrożenia nie należy czekać na zwykłe postępowanie eksmisyjne – trzeba zadzwonić pod numer 112.

Najważniejsze zależy od tytułu prawnego

Każdy przypadek wymaga osobnej oceny:

• zameldowany bez tytułu prawnego – właściciel może żądać wyprowadzki, ale w razie odmowy powinien wystąpić do sądu;
• najemca – najpierw trzeba zgodnie z prawem zakończyć umowę;
• współwłaściciel – nie można potraktować go jak zwykłego lokatora; konieczne może być uregulowanie sposobu korzystania lub zniesienie współwłasności;
• były partner albo krewny – należy ustalić, czy korzystał z lokalu na podstawie użyczenia lub innego prawa;
• osoba, która już się wyprowadziła – można rozpocząć administracyjne postępowanie o wymeldowanie;
• osoba stosująca przemoc – możliwa jest natychmiastowa interwencja Policji.

Stały meldunek nie oznacza zatem prawa do mieszkania „do końca życia”. Nie daje jednak właścicielowi prawa do przeprowadzenia eksmisji na własną rękę. o ile lokator nie opuszcza nieruchomości dobrowolnie, bezpieczna prawnie droga prowadzi przez skuteczne zakończenie jego uprawnienia, postępowanie sądowe, a następnie – jeżeli będzie to konieczne – egzekucję komorniczą.