Zacznie się za 3 miesiące. Możesz stracić mieszkanie. Akt notarialny nie wystarczy, żeby się uratować

Poczucie bezpieczeństwa, które daje własne mieszkanie i akt notarialny schowany w szufladzie, okazuje się w wielu przypadkach złudzeniem. Polskie prawo jest bezlitosne: wystarczą trzy miesiące zaniedbania, nieodebrany list albo błąd w dokumentach, by uruchomić procedurę, która może zakończyć się utratą domu. Coraz więcej właścicieli dowiaduje się o tym brutalnie – dopiero wtedy, gdy komornik staje w progu z nakazem opróżnienia lokalu.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Trzy miesiące zwłoki i zaczyna się dramat

Wspólnoty mieszkaniowe nie mają obowiązku czekać na spóźnialskich właścicieli. Po trzech miesiącach nieopłaconego czynszu, funduszu remontowego czy opłat eksploatacyjnych mogą wejść na drogę sądową. Procedura toczy się błyskawicznie. Najpierw wezwania do zapłaty, potem nakaz, który staje się prawomocny, jeżeli właściciel nie zareaguje. Stąd już tylko krok do komornika i zajęcia nieruchomości.

Licytacja mieszkania za dług rzędu kilku tysięcy złotych to nie fikcja – to polska codzienność. Z punktu widzenia prawa nie ma znaczenia, iż ktoś jest właścicielem, iż ma akt notarialny czy mieszka w lokalu od lat. Zaległości wobec wspólnoty mają pierwszeństwo, a dług rośnie z każdym miesiącem o odsetki i koszty egzekucji.

Nieodebrany list może kosztować mieszkanie

Jednym z największych zagrożeń dla właścicieli jest tzw. fikcja doręczenia. o ile list polecony nie zostanie odebrany mimo dwóch awizo, uznaje się go za skutecznie doręczony – choćby jeżeli adresat nigdy go nie widział. Od tego momentu rusza zegar: biegną terminy na odwołanie i sprzeciw, a brak reakcji sprawia, iż sąd wydaje wyrok zaoczny.

To właśnie dlatego wielu Polaków dowiaduje się o postępowaniu dopiero wtedy, gdy komornik już wykonuje egzekucję. Wystarczy wyjazd, hospitalizacja, brak zameldowania w aktualnym miejscu lub – co zdarza się najczęściej – zwykłe zaniedbanie odbierania awiz, by znaleźć się w sytuacji bez wyjścia.

Wspólnota może wyrzucić cię z własnego mieszkania

Mało kto wie, iż wspólnota mieszkaniowa ma prawo wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż lokalu, jeżeli jego właściciel uporczywie narusza regulamin lub porządek domowy. Hałas, dewastacja części wspólnych, agresja wobec sąsiadów czy składowanie śmieci – to wszystko może skończyć się wnioskiem o licytację lokalu.

Po wydaniu wyroku komornik ma pełne prawo eksmitować właściciela. Bez dodatkowych pozwów, bez kolejnych rozpraw. Dla wielu osób to szokujące, ale takie sytuacje zdarzają się regularnie.

Spadki i darowizny? Tu też czają się pułapki

Własność odziedziczonego mieszkania również bywa krucha. jeżeli po otrzymaniu darowizny lub spadku nie dopilnowano wpisu w księdze wieczystej, tytuł prawny może zostać zakwestionowany przez innych spadkobierców lub wierzycieli. To dotyczy zwłaszcza osób starszych zamieszkałych w lokalach przekazanych im na podstawie umowy dożywocia – jeżeli wpis jest nieprawidłowy, po śmierci osoby przekazującej nieruchomość może dojść do próby przejęcia lokalu.

Nie brakuje przypadków, w których ludzie mieszkają w danym lokum 10, 15, a choćby 20 lat, przekonani o pełnej własności, a potem są zmuszeni do eksmisji, bo ich prawo zostało obalone w sądzie.

Kto jest najbardziej zagrożony

Do grup szczególnie narażonych należą:

– osoby starsze z nieuregulowanymi dokumentami,
– spadkobiercy, którzy nie dokonali wpisu w księdze wieczystej,
– właściciele z zaległościami czynszowymi,
– osoby ignorujące korespondencję,
– osoby często wyjeżdżające lub mieszkające „na dwa adresy”.

Wspólnym mechanizmem jest jedno: zaniedbanie, które uruchamia lawinę zdarzeń prowadzących do utraty majątku.

Ślady zostają na lata. Eksmisja niszczy nie tylko życie prywatne

Eksmisja to nie tylko utrata dachu nad głową. To również:

– wpis w historii kredytowej,
– trudności z wynajęciem nowego mieszkania,
– zamknięte drzwi w bankach,
– ryzyko pogłębienia problemów finansowych,
– silny stres i konsekwencje psychologiczne.

Odzyskanie wiarygodności kredytowej potrafi trwać latami, a dla wielu rodzin eksmisja oznacza koniec stabilizacji, której odbudowa może trwać dekadę.

Co możesz zrobić, żeby się zabezpieczyć

Właściciele powinni:

– odbierać KAŻDĄ przesyłkę poleconą,
– pilnować wszystkich opłat i reagować natychmiast na wezwania,
– regularnie sprawdzać księgę wieczystą,
– konsultować z prawnikiem każdą darowiznę i sprawę spadkową,
– aktualizować adres w sądzie, banku i wspólnocie,
– w razie problemów natychmiast kontaktować się z zarządcą lub prawnikiem.

Im szybciej zostanie podjęta reakcja, tym większa szansa na zatrzymanie procedury egzekucyjnej. Gdy sprawa trafia do komornika – niemal zawsze jest już za późno.