Wynajmujesz mieszkanie w Warszawie? Urząd skarbowy skontroluje osoby, które wysłały taki przelew. W Warszawie ten błąd kosztuje więcej ludzi niż gdziekolwiek w Polsce

Nie kwota decyduje o tym, czy bank zgłosi Twój przelew do skarbówki – decyduje wzorzec. A żaden rynek w Polsce nie generuje tylu drobnych, powtarzalnych przelewów z niejasnym tytułem jak warszawski rynek najmu. Kilkaset złotych z dopiskiem „kaucja” albo „za pokój” może wystarczyć, żeby uruchomić procedurę wyjaśniającą – i to bez wcześniejszego ostrzeżenia.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.

Dlaczego to akurat Warszawa – rynek najmu bez konkurencji w kraju

Z danych DELab Uniwersytetu Warszawskiego, przygotowanych na zlecenie ratusza, wynika iż w lutym 2024 roku na Airbnb i VRBO wystawionych było 9 631 ofert najmu krótkoterminowego w Warszawie. Do tego dochodzi wielokrotnie większy rynek najmu długoterminowego – pokoje, kawalerki, mieszkania na doby i na miesiące, rozliczane przelewami od dziesiątek różnych osób miesięcznie. 74 proc. ofert należy do podmiotów zarządzających co najmniej 4 lokalami jednocześnie – co oznacza setki przychodzących przelewów, często z tytułami w stylu „kaucja”, „za nocleg” czy po prostu imieniem gościa.

To właśnie taki wzorzec – wiele małych kwot, od wielu różnych nadawców, z niejasnym lub niedopasowanym do kontekstu tytułem – systemy analityczne banków i Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF) traktują jako sygnał ryzyka. Nie chodzi o to, iż najem jest nielegalny. Chodzi o to, iż z perspektywy algorytmu wygląda identycznie jak schemat, który ma services AML wykrywać.

Nie kwota, a wzorzec – jak to naprawdę działa

Większość osób słyszała o progu 15 000 euro (w czerwcu 2026 roku to około 65-70 tysięcy złotych), powyżej którego bank ma obowiązek zarejestrować transakcję i zgłosić ją do GIIF – wynika to z art. 72 ustawy z 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. To jednak tylko próg obowiązkowego raportu, nie granica bezpieczeństwa. Zgodnie z art. 74 tej samej ustawy, bank ma obowiązek zgłosić do GIIF każdą transakcję, którą uzna za podejrzaną – bez żadnego limitu kwotowego. Przelew na 200-300 zł może trafić do GIIF, jeżeli wpisuje się we wzorzec oceniany przez system jako potencjalnie ryzykowny.

Od 2022 roku urzędy skarbowe mogą sprawdzać konta bez wcześniejszego powiadomienia właściciela – o zainteresowaniu fiskusa dowiadujesz się zwykle dopiero w momencie wezwania do złożenia wyjaśnień. Dane o przelewach są przechowywane przez 5 lat, więc kontrola może dotyczyć operacji z dawno zapomnianego okresu.

Pułapka „kaucji” – dlaczego to dotyka akurat wynajmujących

Najbardziej typowy warszawski scenariusz: właściciel kilku mieszkań na wynajem dostaje co miesiąc przelewy od najemców i gości z tytułami „kaucja”, „czynsz”, „za pokój” albo samym imieniem. Z punktu widzenia analityka AML to wygląda identycznie niezależnie od tego, czy najem jest w pełni rozliczony podatkowo, czy nie – liczy się powtarzalność i brak precyzyjnego opisu, nie sam fakt prowadzenia najmu. Dokładnie ten sam problem dotyczy osób wynajmujących pokój we własnym mieszkaniu czy rozliczających się z współlokatorami za media – przelew „za pokój” od trzeciej różnej osoby w ciągu kilku miesięcy może wzbudzić tyle samo wątpliwości, co przelew od nieznajomego.

Stare zasady wciąż obowiązują – darowizny i pożyczki

Niezależnie od tego, czy przelew dotyczy najmu czy zwykłej pomocy rodzinnej, w tle działają te same limity. Darowizna od osoby z najbliższej rodziny (tzw. grupa 0 i I grupa podatkowa) jest zwolniona z podatku bez górnego limitu wartości, ale po przekroczeniu 36 120 zł od tej samej osoby w ciągu 5 lat trzeba ją zgłosić do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy – inaczej traci się prawo do zwolnienia. Pożyczka powyżej 1 000 zł wymaga z kolei złożenia deklaracji PCC-3 w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, ze stawką podatku 0,5 proc. wartości pożyczki.

Co to oznacza dla Ciebie? Zadbaj o tytuł przelewu, nie tylko o kwotę

• Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub pokój – poproś najemców i gości o precyzyjny tytuł przelewu, np. „czynsz za czerwiec 2026, ul. [adres]” albo „kaucja zgodnie z umową z [data]”, zamiast samego imienia lub jednego słowa.
• Prowadź własną ewidencję wpływów z najmu – nazwa najemcy, kwota, miesiąc, numer umowy. To dokumentacja, która od razu wyjaśnia wzorzec, jeżeli kiedykolwiek trafi do analizy.
• Pożyczasz komuś więcej niż 1 000 zł – spisz umowę i złóż PCC-3 w ciągu 14 dni, a w tytule przelewu odwołaj się do umowy, np. „pożyczka – umowa z 10 czerwca 2026 r.”.
• Dostajesz darowiznę od rodzica lub innej najbliższej osoby przekraczającą 36 120 zł w ciągu 5 lat – zgłoś to na SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy, choćby jeżeli pieniądze wpłynęły w kilku transzach.
• Nigdy nie używaj żartobliwych lub wieloznacznych tytułów przelewów – systemy AML nie rozpoznają ironii i reagują dosłownie na słowa wpisujące się w ich kryteria ryzyka.
• Przechowuj potwierdzenia przelewów, umowy i deklaracje podatkowe minimum 5 lat – to dokładnie okres, w którym urząd może wrócić do sprawy.