Właściciele szturmują urzędy. Kolejki, nerwy i tłok. Za 6 miesięcy może być za późno

Lawina wniosków zalewa polskie urzędy, a terminy rozpatrywania spraw wydłużają się z tygodnia na tydzień. Właściciele działek walczą z czasem, bo po 30 czerwca 2026 roku może się okazać, iż ich ziemia stanie się niezdatna do zabudowy. Samorządy płacą po 500 złotych za każdy dzień opóźnienia.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Rewolucja w planowaniu przestrzennym wywołała prawdziwą panikę wśród inwestorów. Tysiące Polaków szturmuje urzędy gmin, składając wnioski o decyzje o warunkach zabudowy, popularnie zwane „wuzetkami”. Powód jest prosty – po 30 czerwca przyszłego roku większość z tych dokumentów przestanie być wydawana na dotychczasowych zasadach.

Koniec bezterminowych pozwoleń już od stycznia

Pierwsza rewolucyjna zmiana wchodzi w życie już 1 stycznia 2026 roku. Od tego momentu wszystkie wydawane warunki zabudowy będą ważne jedynie przez pięć lat. Koniec z bezterminowymi decyzjami, które przez lata dawały właścicielom działek spokój i pewność, iż kiedyś będą mogli zbudować dom.

Każdy, kto nie zrealizuje inwestycji w ciągu pięciu lat, będzie musiał przejść całą procedurę od nowa. A to może oznaczać niemiłą niespodziankę – nowe przepisy mogą uniemożliwić zabudowę na działce, która wcześniej nadawała się pod budowę.

Właściciele nieruchomości doskonale rozumieją to zagrożenie. choćby ci, którzy budowę planują dopiero za kilka lat, składają wnioski już dziś. Wydana w tej chwili „wuzetka” może okazać się jedyną szansą na zachowanie prawa do budowy na długie lata.

Gminy pod ścianą – 649 w ogóle nie zaczęło pracy

Druga fala zmian uderzy 30 czerwca 2026 roku. Po tym terminie warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie w gminach, które zdążą uchwalić tak zwane plany ogólne. Te nowe dokumenty zastąpią obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Statystyki są alarmujące. Na koniec stycznia 2025 roku około 75 procent gmin przystąpiło do sporządzania planów ogólnych, ale żadna z 2479 gmin w Polsce jeszcze ich nie uchwaliła. Co gorsza, aż 649 gmin – to jedna czwarta wszystkich samorządów – w ogóle nie rozpoczęło prac nad planami ogólnymi.

Oznacza to, iż w setkach polskich gmin po czerwcu przyszłego roku może nastąpić całkowite wstrzymanie wydawania pozwoleń na budowę. Inwestorzy w tych miejscowościach zostaną praktycznie odcięci od możliwości realizacji jakichkolwiek projektów budowlanych.

Lawinowy wzrost wniosków paraliżuje urzędy

Świadomość nadchodzących zmian wywołała prawdziwą inwazję na urzędy gmin. W wielu samorządach liczba wniosków o warunki zabudowy wzrosła o sto procent, a miejscami choćby więcej w porównaniu z poprzednimi latami.

Tylko w Białymstoku od stycznia do lutego 2025 roku wpłynęło już 38 wniosków, podczas gdy w listopadzie i grudniu poprzedniego roku było ich łącznie 24. To prawie sześćdziesięcioprocentowy wzrost w zaledwie dwa miesiące.

Urzędnicy pracują na granicy wytrzymałości. Samorządy desperacko poszukują rozwiązań – zatrudniają dodatkowych pracowników na umowy czasowe, zlecają opracowania zewnętrznym urbanistom i firmom konsultingowym. Koszt przygotowania pojedynczej decyzji wzrósł do kilkuset złotych, a w większych miastach sięga choćby 500 złotych za jedną „wuzetkę”.

Kary pieniężne dobijają gminy

Samorządy znalazły się w pułapce własnego systemu prawnego. Za każdy dzień przekroczenia ustawowego terminu wydania decyzji o warunkach zabudowy gmina musi zapłacić karę w wysokości 500 złotych. Pieniądze te nie trafiają do kieszeni wnioskodawców, ale zasila nimi budżet państwa.

System kar obowiązuje od 3 stycznia 2022 roku i dotyczy wszystkich wniosków złożonych po tej dacie. Wnioskodawca może uruchomić procedurę karania, składając odpowiednie żądanie do wojewody. Każdy brak dokumentu w składanej dokumentacji automatycznie cofa sprawę o kolejne tygodnie, pogłębiając chaos w urzędach.

Drastyczne ograniczenia w nowym systemie

Po wejściu planów ogólnych w życie warunki zabudowy będą wydawane jedynie dla tak zwanych obszarów uzupełnienia zabudowy. Zgodnie z rozporządzeniem, taki obszar może zostać wyznaczony tylko wtedy, gdy znajduje się na nim co najmniej pięć budynków, gdzie każdy musi znajdować się w odległości nie większej niż sto metrów od innego budynku.

W praktyce oznacza to dramatyczne ograniczenie możliwości zabudowy. Szansę na uzyskanie pozwolenia będą mieli głównie inwestorzy dysponujący nieruchomością w otoczeniu już istniejącej zabudowy. Budowa „na zielonym polu”, z dala od innych domów, może stać się praktycznie niemożliwa.

Niektóre gminy już teraz próbują ograniczyć napływ wniosków. Pionierem takich działań jest Wrocław, który podjął uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych na terenie całego miasta. Prawni eksperci uważają jednak takie działania za bezprawne i łatwe do zakwestionowania w sądzie.

Pierwotnie plany ogólne miały wejść w życie już 1 stycznia 2026 roku, ale rząd przesunął termin o pół roku – do 30 czerwca 2026 roku. Ta dodatkowa prolongata ma dać samorządom więcej czasu w przygotowanie dokumentów i uniknięcie inwestycyjnego paraliżu.

Przedłużenie terminu nie rozwiązało jednak problemu z lawiną wniosków o warunki zabudowy. Co więcej, nie zmieniło zasady dotyczącej pięcioletniej ważności decyzji – ta wchodzi w życie już 1 stycznia 2026 roku, niezależnie od tego, czy gmina ma plan ogólny, czy nie.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii stoi na stanowisku, iż nie będzie kolejnych przesunięć terminów. Jednak eksperci wskazują, iż dodatkowe pół roku może nie wystarczyć wielu gminom na dokończenie tak skomplikowanego procesu.

Wyścig z czasem na ostatniej prostej

Postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczęte do 31 grudnia 2025 roku będą rozpatrywane według dotychczasowych przepisów. To oznacza, iż choćby jeżeli decyzja zostanie wydana po wprowadzeniu nowych zasad, ale wniosek złożono wcześniej, inwestor zachowa bezterminowe prawo do budowy.

Czas na działanie jednak się kończy. Każdy dzień zwłoki może okazać się kosztowny nie tylko dla gmin płacących kary, ale przede wszystkim dla właścicieli działek. Dla nich może oznaczać utratę możliwości realizacji marzeń o własnym domu na lata, a może choćby na zawsze.

Obecna sytuacja to prawdziwy test dla polskiego systemu administracyjnego. Urzędnicy pracują pod ogromną presją, właściciele działek żyją w niepewności, a samorządy balansują między karami finansowymi a brakiem czasu w rzetelne przygotowanie nowych planów.

Mimo chaosu panującego w urzędach i wydłużających się terminów, eksperci radzą: lepiej poczekać kilka miesięcy na decyzję niż ryzykować całkowitą blokadę możliwości zabudowy na lata. Wydana dziś „wuzetka” może okazać się bezcennym dokumentem.