Śmiertelne zagrożenie wisi nad naszymi głowami. Zarządcy budynków pod lupą inspektorów

Zima w mieście ma dwa oblicza. Jedno to malownicze, ośnieżone alejki i parki, drugie – znacznie bardziej ponure – to zwisające z gzymsów lodowe sople i tony śniegu zalegające na dachach budynków. Choć dla przeciętnego przechodnia sople mogą wydawać się jedynie elementem zimowego krajobrazu, dla zarządców nieruchomości, spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych są one tykającą bombą zegarową. Służby nadzoru budowlanego oraz straż miejska zapowiedziały w tym roku „zero tolerancji” dla zaniedbań w tym zakresie. Kary finansowe to jednak najmniejszy wymiar kary, jaki może spotkać administratora. Gdy dojdzie do tragedii, paragrafy kodeksu karnego są bezlitosne, a odpowiedzialność osobista – nieunikniona.

Fot. Warszawa w Pigułce

Artykuł 61 Prawa budowlanego

Wielu właścicieli i zarządców budynków traktuje odśnieżanie dachów jako przykry obowiązek estetyczny lub kosztowną fanaberię. Tymczasem polskie prawo stawia sprawę jasną i nie pozostawia pola do interpretacji. Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany dochować należytej staranności w bezpiecznym użytkowaniu obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

W języku prawniczym „siły natury” to właśnie intensywne opady śniegu, które mogą spowodować uszkodzenie obiektu budowlanego lub zagrożenie życia lub zdrowia ludzi. Przepis ten nakłada bezwzględny obowiązek usuwania nadmiaru śniegu z dachu oraz likwidowania sopli, brył lodu i nawisów śnieżnych, które mogą zsunąć się na chodnik. Nie ma tu znaczenia, czy budynek jest prywatną willą, kamienicą komunalną czy wielkopowierzchniowym marketem.

Ignorowanie tego przepisu jest igraniem z ogniem. Wystarczy wspomnieć tragiczne katastrofy budowlane z przeszłości, by zrozumieć, iż mokry śnieg to wróg, z którym konstrukcja dachu często przegrywa. Jeden metr sześcienny puszystego śniegu waży zaledwie kilkadziesiąt kilogramów, ale ten sam metr sześcienny śniegu mokrego, zbitego lub zlodowaciałego może ważyć choćby 800-900 kilogramów. To tak, jakby na każdym metrze kwadratowym dachu postawić mały samochód osobowy. Żadna, choćby najlepiej zaprojektowana konstrukcja, nie wytrzyma takiego obciążenia w nieskończoność.

Inspektorzy ruszają w teren. Kary idące w tysiące

Wraz z pierwszymi intensywnymi opadami, do akcji wkraczają inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB) oraz funkcjonariusze straży miejskiej i policji. Ich celem jest wyłapanie tych zarządców, którzy liczą na to, iż „samo stopnieje”.

Konsekwencje finansowe można podzielić na trzy kategorie:

• Mandat karny: Straż miejska lub policja mogą nałożyć na właściciela lub zarządcę mandat w wysokości do 500 zł (lub do 1000 zł w przypadku zbiegu wykroczeń). Jest to kara doraźna, najczęściej za nieusunięcie sopli zagrażających przechodniom bezpośrednio przy chodniku.
• Grzywna od nadzoru budowlanego: Tutaj żarty się kończą. Inspektorzy PINB, stwierdzając zaniedbania zagrażające bezpieczeństwu konstrukcji lub ludzi, mogą nałożyć grzywnę w drodze mandatu karnego, ale częściej wszczynają postępowanie administracyjne. W jego toku kary mogą sięgać kilku tysięcy złotych. Co więcej, inspektor może wydać decyzję o natychmiastowym zakazie użytkowania obiektu. Wyobraźmy sobie zamknięcie galerii handlowej lub biurowca w środku dnia – straty finansowe idą wówczas w miliony.
• Odpowiedzialność karna: To najczarniejszy scenariusz. jeżeli z dachu spadnie lód i zrobi komuś krzywdę, sprawa trafia do prokuratora. Zgodnie z art. 160 Kodeksu karnego, kto naraża człowieka na bezpośrednie niebezpieczeństwo utraty życia albo ciężkiego uszczerbku na zdrowiu, podlega karze więzienia do lat 3. jeżeli sprawca ma obowiązek opieki nad osobą narażoną na niebezpieczeństwo (a zarządca ma taki obowiązek względem użytkowników i przechodniów), kara wzrasta do lat 5. W przypadku nieumyślnego spowodowania śmierci, zarządca może trafić do więzienia.

Sople – śmiercionośne sztylety

O ile śnieg na dachu płaskim zagraża głównie samej konstrukcji i osobom wewnątrz, o tyle sople zwisające z rynien są zagrożeniem dla wszystkich, kto znajduje się na zewnątrz. Fizyka spadającego sopla jest przerażająca. Ostry kawałek lodu o wadze 2-3 kilogramów, spadający z wysokości czwartego piętra (ok. 12-15 metrów), uderza z siłą, która jest w stanie przebić kask ochronny, a co dopiero ludzką czaszkę.

Zarządcy często próbują się ratować, rozwieszając biało-czerwone taśmy ostrzegawcze i stawiając drewniane koziołki z napisem „Uwaga! Spadające sople”. Należy jednak wyraźnie podkreślić: taśma ostrzegawcza nie zwalnia z odpowiedzialności. Jest to środek doraźny, który ma ostrzec przechodniów w czasie oczekiwania na ekipę wysokościową. jeżeli taśma wisi przez tydzień, a sople przez cały czas rosną, sąd w przypadku wypadku uzna to za rażące zaniedbanie. Zarządca nie może zasłaniać się brakiem dostępu do zwyżki czy trudnymi warunkami atmosferycznymi.

Wspólnoty Mieszkaniowe: Kto płaci za odśnieżanie?

Problem odśnieżania dachów budzi często gorące dyskusje na zebraniach wspólnot mieszkaniowych. Mieszkańcy ostatnich pięter boją się o swoje sufy (przecieki), a mieszkańcy parteru nie chcą płacić za „problemy tych z góry”. Prawo jest jednak solidarne: dach jest częścią wspólną nieruchomości. Koszty jego odśnieżania i usuwania sopli pokrywane są z funduszu eksploatacyjnego lub remontowego, na który składają się wszyscy właściciele lokali, proporcjonalnie do swoich udziałów.

Zarządca nieruchomości nie może samodzielnie wejść na dach z łopatą, chyba iż posiada odpowiednie uprawnienia do pracy na wysokościach oraz badania lekarskie. To generuje koszty. w okresie zimowym stawki firm alpinistycznych szybują w górę. Za zrzucenie śniegu z dachu kamienicy trzeba zapłacić od kilku do kilkunastu złotych za metr kwadratowy, a usunięcie metra bieżącego sopli to koszt rzędu 20-50 zł. W skali dużej wspólnoty, jedna „akcja zima” może pochłonąć kilka tysięcy złotych z budżetu mieszkańców. Jest to jednak wydatek konieczny, którego nie można przegłosować „na nie”.

Samochód zniszczony przez lód – co robić?

Częstym widokiem po zimowych roztopach są samochody z wgniecionymi dachami lub wybitymi szybami, zaparkowane przy elewacjach budynków. Kto za to płaci? jeżeli do szkody doszło z winy zarządcy (brak odśnieżania), odszkodowanie powinno zostać wypłacone z polisy OC zarządcy lub wspólnoty mieszkaniowej.

Administratorzy często bronią się, twierdząc, iż kierowca zaparkował w miejscu niedozwolonym lub zignorował taśmy. Walka o odszkodowanie bywa długa, dlatego najważniejsze jest wezwanie na miejsce policji lub straży miejskiej, która sporządzi notatkę służbową, oraz wykonanie szczegółowej dokumentacji fotograficznej. Warto pamiętać, iż spadający lód to nie „siła wyższa” w rozumieniu ubezpieczeń, jeżeli był efektem wielodniowego zaniedbania.

Co to oznacza dla Ciebie?

Bezpieczeństwo zimą to gra zespołowa. Niezależnie od tego, czy jesteś zarządcą, właścicielem mieszkania czy przechodniem, masz do odegrania swoją rolę. Oto co powinieneś zrobić:

• Zadzieraj głowę do góry: Spacerując po mieście, nie patrz tylko pod nogi na śliski chodnik. Obserwuj okapy i rynny. jeżeli widzisz nawisy śnieżne lub sople, przejdź na drugą stronę ulicy. Nie parkuj samochodu bezpośrednio przy ścianach starych kamienic, choćby jeżeli nie ma tam zakazu.
• Reaguj jako lokator: jeżeli widzisz, iż na Twoim bloku wiszą niebezpieczne sople, nie czekaj, aż ktoś inny to zgłosi. Zadzwoń do administracji, dozorcy lub firmy zarządzającej. Twój telefon może uratować komuś zdrowie. Masz prawo wymagać od zarządcy działania – w końcu płacisz mu pensję w czynszu.
• Zgłaszaj zagrożenie służbom: jeżeli zarządca ignoruje zgłoszenia, a sople wiszą nad ruchliwym chodnikiem, powiadom straż miejską (numer 986). Funkcjonariusze gwałtownie „zmotywują” administratora do działania.
• Sprawdź balkon: Jako właściciel mieszkania masz obowiązek dbać o swój balkon. Sople zwisające z Twojej barierki czy daszku balkonowego to Twoja odpowiedzialność, a nie spółdzielni (chyba iż statut stanowi inaczej). Usuń je bezpiecznie, zanim spadną na sąsiada z dołu.
• Bądź wyrozumiały dla kosztów: jeżeli na wiosennym zebraniu wspólnoty zobaczysz wyższe koszty w rubryce „zimowe utrzymanie”, nie awanturuj się. Pamiętaj, iż te pieniądze poszły na zapewnienie bezpieczeństwa, a brak tych działań mógłby kosztować wspólnotę (czyli Ciebie) znacznie więcej w procesach odszkodowawczych.

Zima to test sprawności dla zarządców nieruchomości. Sople i śnieg na dachu to nie tylko problem estetyczny, ale realne zagrożenie, które prawo traktuje z najwyższą powagą. Warto o tym pamiętać, zanim beztrosko przejdziemy pod ośnieżonym gzymsem lub zignorujemy kolejny monit od administracji.