Skarbówka rusza z masowymi kontrolami w Warszawie. Urzędnicy wejdą do domów pod jednym warunkiem

2 godzin temu

KAS ma na biurkach gotowe zestawienia z danymi setek tysięcy Polaków – przekazane automatycznie przez same platformy. Kontrolerzy nie ograniczą się do listów i wezwań. jeżeli uznają, iż w mieszkaniu prowadzony jest nielegalny hotel, mogą wejść do środka. Bez prokuratora. Wystarczy jeden warunek.

Dyrektywa, która skończyła erę anonimowości

Od 1 lipca 2024 r. w Polsce obowiązuje ustawa implementująca unijną dyrektywę DAC7 (Dyrektywa Rady UE 2021/514 z 22 marca 2021 r.) – na mocy ustawy z 14 czerwca 2024 r. o zmianie ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami (Dz.U. 2024 poz. 966). Mechanizm jest prosty: platformy takie jak Airbnb, Booking.com, Allegro, Vinted i OLX są zobowiązane przekazywać KAS szczegółowe dane o każdym użytkowniku, który przekroczył co najmniej jeden z 2 progów – 30 transakcji rocznie lub łączny przychód powyżej 2 000 euro (ok. 8 500 zł). W raportach figurują imię, nazwisko, adres, PESEL lub NIP oraz numer rachunku bankowego i szczegóły transakcji.

Pierwsze raporty za lata 2023-2024 trafiły do KAS w styczniu 2025 roku. Jak zapowiedział wiceminister finansów Zbigniew Stawicki, wynajem mieszkań jest jednym z priorytetowych obszarów kontroli podatkowej. Według szacunków rynkowych choćby 87 000 ofert w Polsce może być rozliczanych nieprawidłowo, a roczne straty budżetu z tytułu szarej strefy w najmie krótkoterminowym sięgają miliarda złotych.

Szczególnym przypadkiem jest Vinted – zarejestrowany na Litwie i działający w reżimie DAC7 już od stycznia 2023 r. Oznacza to, iż dane polskich użytkowników tej platformy trafiały przez litewskie organy podatkowe do KAS jeszcze zanim polska ustawa weszła w życie.

Jeden warunek, który otwiera drzwi do mieszkania

Tu leży zasadnicza różnica między zwykłym najmem prywatnym a wynajmem krótkoterminowym. Do prywatnego mieszkania, w którym nikt nie prowadzi działalności, kontroler KAS nie może wejść bez zgody właściciela lub bez postanowienia prokuratora. To konstytucyjna ochrona nienaruszalności mieszkania.

Sytuacja zmienia się radykalnie, gdy w lokalu prowadzona jest działalność – choćby niezarejestrowana. Mieszkanie, w którym rotacyjnie nocują turyści, prawnie przestaje być „świętością prywatną” – staje się miejscem świadczenia usług. Na podstawie art. 79-83 ustawy z 16 listopada 2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2023 r. poz. 615 t.j.) kontrolerzy mają prawo przeprowadzić kontrolę w miejscu, gdzie świadczone są usługi, bez zgody prokuratora.

Jedynym warunkiem jest posiadanie twardych przesłanek wskazujących na prowadzenie niezgłoszonej działalności. W praktyce wystarczą: dane z raportów DAC7 pokazujące dziesiątki rezerwacji rocznie, historia transakcji bankowych z przelewami od Airbnb lub Booking, analiza ogłoszeń aktywnych na platformach i rozbieżność między deklarowanymi przychodami a danymi cyfrowymi w systemie KAS. Algorytm typuje – człowiek puka do drzwi.

87 000 nielegalnych hoteli w Polsce. Skala problemu w liczbach

KAS zyskała w ostatnich latach potężne narzędzia analityczne. Od 2022 roku może przeglądać historię rachunków bankowych bez wiedzy właściciela. Od stycznia 2025 roku dysponuje raportami DAC7 od platform. Dane te zestawiane są automatycznie z deklaracjami podatkowymi, wypisami z ksiąg wieczystych i rejestrami działalności gospodarczej. Niespójność między tym, co widać w danych platform a tym, co figuruje w PIT – to już wystarczający powód do wszczęcia postępowania.

Kontrole mogą sięgać 5 lat wstecz. Ktoś, kto wynajmował mieszkanie przez Airbnb bez płacenia podatku od 2020 roku, ryzykuje postępowaniem za każdy z tych lat osobno – z zaległym podatkiem, odsetkami i karami nałożonymi na wierzch.

Fiskus szuka nie tylko podatku od dochodu. Sprawdza też, czy wynajem nie powinien być traktowany jako działalność gospodarcza (a więc czy nie należały się składki ZUS), czy nie ma zaległości z tytułu podatku VAT (najem krótkoterminowy powyżej 200 000 zł rocznie lub traktowany jako usługa hotelowa podlega VAT) oraz czy obiekt nie powinien widnieć w rejestrze obiektów noclegowych prowadzonym przez Ministerstwo Sportu i Turystyki.

Kary, które mrożą krew w żyłach

Nie ma jednej kary – jest kilka nałożonych jednocześnie:

Zaległy podatek + odsetki: od każdego roku osobno, liczone od dnia, w którym podatek był należny. Przy kilku latach zaległości suma odsetek może znacząco przewyższyć sam podatek.
Kara z Kodeksu karnego skarbowego (Dz.U. z 2024 r. poz. 628 t.j.): za uchylanie się od opodatkowania – grzywna do 30 000 zł w postępowaniu mandatowym, w cięższych przypadkach sprawa sądowa z karą do 720 stawek dziennych grzywny lub choćby pozbawieniem wolności.
Grzywna za niezarejestrowaną działalność: jeżeli KAS uzna wynajem za działalność gospodarczą prowadzoną bez wpisu – do 5 000 zł odrębną sankcją.
Kara za brak rejestracji obiektu noclegowego: odrębne naruszenie prawa turystycznego – obiekt nielegalnie działający jako hotel grozi sankcjami administracyjnymi.

W skrajnych przypadkach – przy wieloletnim, celowym ukrywaniu dochodów na dużą skalę – kary mogą sięgnąć milionów złotych. Jak podaje naTemat.pl, powołując się na ekspertów prawa podatkowego, do tej pory szara strefa w najmie krótkoterminowym była „tajemnicą poliszynela” – teraz jest listą z adresami na biurku urzędnika.

Warszawa: zagłębie Airbnb i zero miejsca do ukrycia

Warszawa jest największym rynkiem najmu krótkoterminowego w Polsce. Tysiące apartamentów i pokoi w centrum, na Mokotowie, Pradze, Woli i Żoliborzu obsługują turystów, uczestników konferencji i pracowników delegowanych. Właśnie tu koncentruje się największa liczba ofert potencjalnie rozliczanych nieprawidłowo – i właśnie tu KAS prowadzi największą liczbę kontroli w Polsce.

Co istotne dla warszawskich właścicieli: miasto od kilku miesięcy prowadzi prace koncepcyjne nad ograniczeniami dla najmu krótkoterminowego w centrum – wzorem Amsterdamu i Barcelony, gdzie obowiązują limity liczby dni wynajmu rocznie lub wymóg zameldowania. Na maj 2026 r. formalnych ograniczeń jeszcze nie ma, ale sam proces legislacyjny sygnalizuje, iż ratusz zamierza ten rynek uregulować. Ci, którzy teraz działają w szarej strefie, mogą za rok trafić jednocześnie na dwie kontrole: skarbową i miejską.

Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź swoją sytuację zanim zrobi to skarbówka

Wynajmujesz mieszkanie przez Airbnb lub Booking i nie rozliczasz dochodów? KAS prawdopodobnie już ma Twoje dane – raporty DAC7 za 2023 i 2024 rok trafiły do fiskusa w styczniu 2025 r. Dobrowolne złożenie korekty PIT i zapłata zaległego podatku z odsetkami jest zawsze korzystniejsza niż kontrola – zarówno finansowo, jak i pod kątem ewentualnych sankcji karno-skarbowych.
Nie przekraczasz progów DAC7 (poniżej 30 transakcji lub 2000 euro)? To nie oznacza niewidoczności. KAS może wykryć dochody przez analizę historii rachunku bankowego (przelewy z Airbnb i Booking są widoczne) lub przez kontrolę krzyżową aktywnych ogłoszeń na platformach z deklaracjami podatkowymi.
Ile transakcji to działalność gospodarcza? Przepisy nie określają sztywnej liczby. KAS ocenia całość: częstotliwość, regularność, skalę, czy lokal był wynajmowany przez cały rok. Kilkanaście rezerwacji rocznie przez kilka lat może zostać uznane za działalność wymagającą rejestracji w CEIDG, odprowadzania składek ZUS i rozliczania VAT.
Rozważasz czynną skruchę? Złożenie czynnego żalu do urzędu skarbowego przed wszczęciem postępowania wyłącza odpowiedzialność karno-skarbową – ale nie zwalnia z zapłaty zaległego podatku i odsetek. Warto to zrobić przed tym, jak kontroler zapuka do drzwi.
Dozwolone jest wynajmowanie mieszkania na zasadzie prywatnego najmu z opodatkowaniem ryczałtem 8,5 proc. (do 100 000 zł przychodów rocznie) lub 12,5 proc. (powyżej). najważniejsze jest rozróżnienie: najem prywatny długoterminowy to jedno, wynajem dobowy z usługami przypominającymi hotel – drugie. Skonsultuj się z doradcą podatkowym, jeżeli masz wątpliwości, po której stronie granicy jesteś.

Idź do oryginalnego materiału