Przełomowy wyrok NSA: kto zapłaci za remont balkonu i garażu? Sąd rozwiał wątpliwości właścicieli mieszkań

Naczelny Sąd Administracyjny wydał decyzję, która rozwiewa jeden z najczęstszych sporów we wspólnotach mieszkaniowych — kto odpowiada za naprawę balkonów, tarasów i garaży. Orzeczenie zapadło w sprawie wrocławskiego osiedla, gdzie mieszkańcy sprzeciwili się decyzji nadzoru budowlanego, nakazującej kosztowny remont części budynku.

Fot. Warszawa w Pigułce

Balkony i garaże w centrum sporu

Cała sprawa zaczęła się, gdy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał wspólnocie mieszkaniowej przeprowadzenie pilnych prac remontowych. Kontrola wykazała, iż balkony, tarasy i garaż podziemny są w złym stanie technicznym — płytki odspajały się od powierzchni, a uszkodzona izolacja powodowała przecieki i zagrzybienie.

Inspektor uznał, iż te elementy stanowią część wspólną nieruchomości i to wspólnota powinna pokryć koszty naprawy. Decyzja została opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności.

Wspólnota jednak nie zgodziła się z tym stanowiskiem. W odwołaniu do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego (WINB) argumentowano, iż balkony należą do poszczególnych właścicieli mieszkań, a garaż jest osobnym lokalem i nie powinien być traktowany jako część wspólna.

Sąd: elewacja i konstrukcja to obowiązek wspólnoty

Sprawa trafiła do sądu administracyjnego. Najpierw Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, a następnie Naczelny Sąd Administracyjny (NSA), orzekły jednoznacznie — rację ma nadzór budowlany, a nie wspólnota.

Sąd uznał, iż choć balkon może pełnić funkcję prywatnego przedłużenia mieszkania, to jego zewnętrzne elementy — płyta, balustrady i elewacja — stanowią integralną część budynku. Ich zły stan wpływa na bezpieczeństwo całego obiektu, dlatego obowiązek utrzymania i remontu spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.

Jak wskazał sąd, część konstrukcyjna balkonu lub tarasu jest częścią wspólną nieruchomości, choćby jeżeli dostęp do niej ma tylko jeden właściciel lokalu. Odpowiedzialność za naprawy dekoracyjne, takie jak płytki, posadzki czy wyposażenie, ponosi natomiast sam właściciel mieszkania.

Garaż również częścią wspólną

NSA odniósł się także do kwestii garażu podziemnego. Sąd uznał, iż mimo iż poszczególne miejsca postojowe mogą być przypisane właścicielom, sam garaż jako konstrukcja — jego ściany, stropy i instalacje — stanowi część wspólną nieruchomości.

Oznacza to, iż wszelkie naprawy dotyczące konstrukcji, izolacji przeciwwodnej czy wentylacji muszą być finansowane z funduszu remontowego wspólnoty.

Co oznacza wyrok dla właścicieli mieszkań?

Orzeczenie NSA ma szerokie znaczenie praktyczne. Ostatecznie potwierdza, iż wspólnota mieszkaniowa odpowiada za wszystkie elementy, które wpływają na stan techniczny i wygląd budynku jako całości — choćby jeżeli nie są one użytkowane przez wszystkich właścicieli.

Właściciele lokali muszą natomiast liczyć się z koniecznością samodzielnego finansowania napraw dotyczących estetyki i wyposażenia prywatnych przestrzeni, takich jak płytki balkonowe, donice czy markizy.

Dlaczego decyzja jest tak ważna?

Ten wyrok zamyka wieloletni spór dotyczący interpretacji pojęcia „części wspólnej nieruchomości”. Dotychczas w różnych wspólnotach przyjmowano rozbieżne podejścia — jedne traktowały balkon jako część prywatną, inne jako wspólną.

Po decyzji NSA nie ma już wątpliwości: elementy konstrukcyjne i zewnętrzne balkonów, tarasów oraz garaży należą do wspólnoty, która odpowiada za ich bezpieczeństwo i stan techniczny.

Co to oznacza w praktyce?

Dla wspólnot mieszkaniowych oznacza to konieczność dokładniejszego planowania budżetu remontowego. Właściciele lokali mogą spodziewać się, iż większe prace konserwacyjne będą pokrywane ze wspólnej kasy.

Z kolei dla mieszkańców – jasność, kto za co odpowiada. Balkony i tarasy są częścią prywatnego komfortu, ale ich bezpieczeństwo to sprawa całego budynku.