Nie powiadomią Cię, wejdą bez nakazu kiedy chcą, choćby w nocy. Przepisy mówią wprost. Gigantyczne kary

Przepisy dające inspektorom prawo wejścia bez nakazu obowiązują od lat. Wystarczy jeden telefon od sąsiada o podejrzanej przeróbce, żeby uruchomić procedurę kontrolną.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego dementuje pogłoski o ogromnych, masowych kontrolach. Ważne jest też jednak to, iż przepisy umożliwiające inspekcję mieszkań pozostają w pełnej mocy. I są wykorzystywane właśnie teraz, gdy tysiące Polaków przeprowadza remonty, często nie zdając sobie sprawy, które prace wymagają formalnych zgłoszeń. Skąd się wzięły doniesienia o kontrolach i co tak naprawdę grozi za nieudokumentowane przeróbki w mieszkaniu?

Urząd dementuje ale nie wszystko

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydał oficjalne oświadczenie zaprzeczające doniesieniom o planowanych ogólnopolskich kontrolach mieszkań. W korespondencji przesłanej Warszawie w Pigułce, Urząd podkreślił, iż nie prowadzi zmasowanej akcji kontrolnej, a działania realizowane są zgodnie z planami poszczególnych organów.

Jednocześnie GUNB wyjaśnia, iż nieprawdziwe są informacje o karach w wysokości 1 080 000 złotych za przeróbki w mieszkaniu. Ta kwota może odnosić się do opłaty legalizacyjnej za samowolę budowlaną, jednak podawana w niektórych publikacjach suma jest błędna i znacznie zawyżona. Opłata legalizacyjna dotyczy przede wszystkim legalizacji budowy, rozbudowy, nadbudowy czy odbudowy – nie zwykłych remontów mieszkań.

Według wyjaśnień urzędu prawo budowlane nie przewiduje „kary za samowolę budowlaną” w takiej formie, jak przedstawiają to niektóre media. Zgodnie z artykułem 93 ustawy wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia stanowi wykroczenie, za które można nałożyć grzywnę w drodze mandatu karnego w wysokości do 500 złotych, a w przypadku zbiegu wykroczeń do 1 000 złotych.

Jeden donos wystarczy żeby uruchomić kontrolę

Mimo zdementowania kontroli najważniejszy fakt pozostaje niezmieniony – inspektorzy mają prawo wejścia do mieszkań, gdy podejrzewają naruszenie przepisów budowlanych. Jak wynika z artykułu 81c Prawa budowlanego organy nadzoru mogą przeprowadzać kontrole w lokalach mieszkalnych bez wcześniejszego uprzedzenia właściciela.

Gazetaprawna.pl zwraca uwagę, iż znakomita większość wizyt kontrolnych inspektora budowlanego ma swoje źródło w sąsiedzkim donosie. Wspólnoty mieszkaniowe i zarządy nieruchomości reagują na uciążliwe hałasy, przedłużające się remonty lub podejrzenia ingerencji w elementy wspólne budynku.

Wystarczy, iż sąsiad zgłosi podejrzenie nielegalnej przeróbki. choćby zwykły hałas podczas legalnego remontu może zostać zinterpretowany jako prowadzenie prac bez pozwolenia. Inspektorzy mają obowiązek sprawdzić każde zgłoszenie, a właściciel mieszkania nie może skutecznie odmówić wstępu.

Gazeta przytacza też przykład jednej ze spraw kontrolnych – dotyczyła ona wbudowania w toalecie rur spustowych w ścianę, co powodowało hałaśliwe odgłosy w lokalu sąsiada. Zgłoszenie skutkowało kontrolą i postępowaniem administracyjnym. To pokazuje, jak szeroko interpretowana może być skala naruszeń wymagających interwencji.

Te remonty mogą skończyć się mandatem

Wielu właścicieli mieszkań nie zdaje sobie sprawy, iż pozornie banalne prace remontowe wymagają formalnego zgłoszenia. Zmiana układu ścian działowych nie jest tak prosta – choćby przesunięcie ściany o kilkadziesiąt centymetrów może wymagać zgłoszenia do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Zwiększenie powierzchni okien lub drzwi również podlega przepisom. Powiększenie okna w kuchni czy wybicie większych drzwi może być traktowane jako samowola budowlana, jeżeli zostanie wykonane bez zgłoszeń. Najbardziej ryzykowne są zmiany w instalacjach elektrycznej, gazowej czy wodno-kanalizacyjnej, które błędnie wykonane mogą zagrozić całemu budynkowi.

Problem polega na tym, iż granica między zwykłym remontem a przebudową wymagającą zgłoszenia często jest niejednoznaczna. Przepisy wymagają zgłoszenia choćby dla prac, które wydają się oczywiste dla właściciela mieszkania. Dlatego przed rozpoczęciem większego remontu warto skonsultować się z administratorem budynku lub bezpośrednio z nadzorem budowlanym.

Kto może wejść do mieszkania bez nakazu sądowego

Organy nadzoru lub osoby przez nie upoważnione mają ustawowe prawo wstępu do obiektu budowlanego, na teren budowy lub zakładu pracy. jeżeli kontrola odbywa się w lokalu mieszkalnym, powinna się odbyć w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji lub zarządcy budynku.

Jeśli jednak takie osoby są nieobecne, kontrola może się odbyć w obecności przywołanego pełnoletniego świadka. To oznacza, iż brak właściciela w domu nie uniemożliwia przeprowadzenia inspekcji.

Oprócz inspektorów nadzoru budowlanego prawo wejścia bez nakazu mają funkcjonariusze straży granicznej, leśnej, rybackiej i łowieckiej – jeżeli służy to realizacji ich zadań ustawowych. Straż miejska i gminna może wejść do lokalu bez nakazu na przykład w celu sprawdzenia, co jest spalane w piecu domowym.

Kontrolerzy abonamentu RTV mogą wejść tylko za zgodą właściciela i nie mają prawa przeszukiwania mieszkania. Właściciel wynajmowanego mieszkania również nie może wejść do lokalu bez zgody najemcy, z wyjątkiem sytuacji awaryjnych zagrażających bezpieczeństwu budynku.

Kiedy możesz odmówić wejścia

Nie każdy ma prawo wejść do twojego mieszkania bez nakazu. Przedstawiciele firm energetycznych, gazowych czy wodociągowych mogą wejść tylko w sytuacjach awaryjnych zagrażających bezpieczeństwu. W pozostałych przypadkach potrzebują twojej zgody lub nakazu sądu.

Kontrolerzy PIP nie mogą kontrolować pracy w domowym biurze bez zgody właściciela. Komornicy potrzebują nakazu sądowego, chyba iż chodzi o egzekucję alimentów – wtedy mają szersze uprawnienia.

Policja może wejść bez nakazu tylko w ściśle określonych przypadkach – pościg za przestępcą, ratowanie życia lub bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa. W pozostałych sytuacjach potrzebny jest nakaz sądowy wydany przez adekwatny sąd.

Pamiętaj, iż każda osoba wchodząca do mieszkania w ramach czynności służbowych musi się legitymować i wyjaśnić powód wizyty. jeżeli masz wątpliwości, możesz zadzwonić do instytucji, którą rzekomo reprezentuje, żeby potwierdzić tożsamość kontrolującego.

Masz prawa podczas kontroli

Mimo szerokich uprawnień inspektorów masz określone prawa podczas kontroli. Inspektor musi posiadać legitymację służbową i okazać ją na żądanie. Powinien też przedstawić upoważnienie do przeprowadzenia kontroli wystawione przez odpowiedni organ.

Kontrolujący musi wyjaśnić powód kontroli i jej zakres. Masz prawo do obecności świadka podczas kontroli – może to być członek rodziny, sąsiad lub prawnik. Inspektor sporządza protokół z kontroli, który powinieneś dokładnie przeczytać przed podpisaniem.

Jeśli nie zgadzasz się z ustaleniami inspektora, możesz wpisać swoje uwagi do protokołu. Masz również prawo do złożenia wniosków dowodowych – na przykład przedstawienia certyfikatów potwierdzających, iż zastosowane materiały spełniają normy.

Pamiętaj jednak, iż utrudnianie kontroli może skutkować dodatkowymi karami. Zgodnie z Kodeksem karnym utrudnianie wykonania czynności służbowej podlega karze więzienia do 3 lat.

Ile naprawdę można zapłacić?

Standardowa grzywna w drodze mandatu karnego za wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia wynosi do 500 złotych, a w przypadku zbiegu wykroczeń do 1 000 złotych. To oficjalne dane z artykułu 93 ustawy Prawo budowlane, o których informuje Domiporta.pl.

Legalizacja po fakcie to dodatkowy koszt. Sama procedura administracyjna kosztuje od 2 500 do 5 000 złotych, ale łącznie z honorariami architekta, ekspertyzami technicznymi i ewentualnymi poprawkami może sięgnąć 15 000 złotych.

W skrajnych przypadkach, gdy prace zagrażają konstrukcji budynku lub naruszają przepisy przeciwpożarowe, koszty mogą być znacznie wyższe. Może pojawić się nakaz przywrócenia stanu pierwotnego lub wykonania szczegółowych ekspertyz konstrukcyjnych, które kosztują dziesiątki tysięcy złotych.

Opłata legalizacyjna za samowolę budowlaną dotyczy przede wszystkim większych inwestycji – budowy, rozbudowy, nadbudowy czy odbudowy obiektów. Jej wysokość zależy od rodzaju i wielkości obiektu zgodnie ze wzorem określonym w Prawie budowlanym.

Co to oznacza dla ciebie? Konsultuj wszystko

Jeśli planujesz remont mieszkania, każda większa przeróbka powinna być wcześniej skonsultowana z administratorem budynku. Przed rozpoczęciem prac sprawdź w zarządzie lub spółdzielni, czy potrzebujesz zgłoszeń do nadzoru budowlanego. Koszt takiej konsultacji to zwykle kilkaset złotych, znacznie mniej niż potencjalne mandaty i legalizacje.

Najlepiej poproś o dostęp do oryginalnej dokumentacji projektowej budynku i porównaj ją z planowanymi zmianami. To pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek podczas kontroli lub przy późniejszej sprzedaży mieszkania.

Jeśli kupujesz mieszkanie po remoncie, domagaj się szczegółowej dokumentacji wykonanych prac. Zgodnie z prawem budowlanym odpowiedzialność za samowolę ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu – choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel. To może być kosztowna pułapka przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego.

Przechowuj dokumentację wszystkich większych prac remontowych w jednym miejscu. Faktury, zdjęcia przed i po remoncie, zgłoszenia do urzędów, protokoły z prób instalacji – wszystko może się przydać podczas kontroli. W razie sporu będziesz mógł udowodnić, jak wyglądało mieszkanie w momencie jego zakupu.

Finansowo warto przemyśleć ubezpieczenie mieszkania z rozszerzeniem na odpowiedzialność cywilną. W razie szkód wyrządzonych sąsiadom podczas remontu może to zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych na ewentualne naprawy lub odszkodowania.

Robisz remont? Zrób zdjęcia

Rób zdjęcia wszystkich elementów mieszkania przed rozpoczęciem remontu. W razie sporu będziesz mógł udowodnić stan początkowy i wykazać, iż pewne elementy istniały już wcześniej. To może być najważniejszy dowód w postępowaniu administracyjnym.

Jeśli otrzymasz zawiadomienie o wszczęciu postępowania, nie ignoruj go. Kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym może kosztować kilka tysięcy złotych, ale może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy kary i kosztów legalizacji.

W przypadku kontroli bądź uprzejmy ale stanowczy. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się do niczego samodzielnie. Każde twoje słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole. Lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem, niż składać wyjaśnienia na gorąco.

Zachowuj wszelką korespondencję z zarządem, firmami remontowymi i architektami. Każdy mail, każda notatka ze spotkania może być dowodem w twojej obronie, jeżeli pojawią się zarzuty o nielegalne prace.

System kontroli budowlanych w mieszkaniach pokazuje, jak delikatna jest równowaga między bezpieczeństwem publicznym a prawem do prywatności. Choć przepisy mają chronić przed niebezpiecznymi samowolami, ich szerokie brzmienie daje inspektorom znaczne uprawnienia. Najlepszą ochroną pozostaje przestrzeganie prawa, dokładna dokumentacja wszelkich prac remontowych i konsultacja planów z odpowiednimi organami przed rozpoczęciem większych przeróbek.