Nie będzie wcześniejszego zawiadomienia ani listu. Nie potrzebują nakazu i pozwolenia, wejdą choćby w nocy. Przepisy mówią wprost. 3 lata za utrudnianie kontroli

Kupujesz mieszkanie, a poprzedni właściciel pochwalił się pięknym remontem – przesunął ścianę, powiększył łazienkę, wymienił instalację elektryczną. Mieszkanie wygląda świetnie, podpisujesz akt notarialny. Pół roku później dzwoni do ciebie sąsiad zszokowany mokrymi ścianami i hałasem z twojej instalacji. Zgłasza sprawę do inspektoratu. Inspektor przychodzi, sprawdza dokumentację i okazuje się, iż wszystkie te „piękne przeróbki” były nielegalne. I teraz TY musisz za to zapłacić. choćby kilkanaście tysięcy złotych.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Artykuł 51 nie wybacza – odpowiada zawsze obecny właściciel

Prawo budowlane w artykule 51 jest bezwzględne. Odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel lokalu. Nie ma znaczenia, kto wykonał nielegalne prace. Nie ma znaczenia, czy wiedziałeś o problemie podczas zakupu. Nie ma znaczenia, iż w akcie notarialnym poprzedni właściciel niczego nie wspomniał.

Argumenty typu „tak już było, gdy kupowałem” albo „nic o tym nie wiedziałem” nie mają żadnej mocy prawnej. Inspektor budowlany patrzy na wpis w księdze wieczystej – kto jest właścicielem teraz. Ta osoba dostaje decyzję. Ta osoba płaci koszty legalizacji. Ta osoba przechodzi całą procedurę administracyjną.

To pułapka, która rocznie łapie setki kupujących mieszkania. Sprzedający często świetnie wie, iż wykonał prace nielegalnie. Wie, iż powinien był zgłosić przesunięcie ściany czy wymianę instalacji. Ale nie zgłosił, bo „po co komplikować”. A teraz sprzedaje, i problem staje się problemem kolejnej osoby.

Jak sprawdzić mieszkanie PRZED zakupem

Pierwsza zasada – nigdy nie wierz na słowo. Gdy sprzedający mówi „wszystko było zgłaszane, wszystko legalne”, to nie jest gwarancja. Potrzebujesz dokumentów, nie zapewnień.

Poproś o dostęp do dokumentacji remontowej. Projekty, zgłoszenia do nadzoru budowlanego, pozwolenia jeżeli były potrzebne, opinie techniczne. jeżeli sprzedający mówi „nie mam tych papierów, ale wszystko było OK” – czerwona flaga. Profesjonalnie wykonany remont zawsze pozostawia po sobie dokumentację.

Przed podpisaniem aktu notarialnego skontaktuj się z administratorem budynku lub spółdzielnią mieszkaniową. Poproś o dostęp do oryginalnej dokumentacji projektowej mieszkania – tego, jak wyglądało mieszkanie zgodnie z pierwotnym projektem budynku. Porównaj tę dokumentację z aktualnym stanem mieszkania podczas oglądania.

Zwróć uwagę na kilka kluczowych elementów. Czy układ ścian działowych się zgadza? Czy kuchnia i łazienka są w tych samych miejscach co na projekcie? Czy nie ma dodatkowych okien lub drzwi, których nie było w projekcie? Czy instalacja elektryczna wygląda na niedawno wymienioną – jeżeli tak, czy są dokumenty potwierdzające zgłoszenie tych prac?

Koszt takiej weryfikacji to zwykle kilkaset złotych – administrator weźmie opłatę za udostępnienie dokumentacji, ewentualnie trzeba zapłacić fachowcowi za porównanie projektu ze stanem faktycznym. Ale to znacznie mniej niż 15 000 złotych za późniejszą legalizację cudzych przeróbek.

Inspektor może przyjść bez zapowiedzi

Wiele osób myśli, iż jeżeli mieszkają spokojnie i nikomu nie przeszkadzają, to kontrola nigdy nie przyjdzie. To błędne założenie. Artykuł 81c Prawa budowlanego daje inspektorom prawo wejścia do mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli mają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów.

Nie potrzebują nakazu sądowego. Nie muszą cię uprzedzać z tygodniowym wyprzedzeniem. Wystarczy podejrzenie – najczęściej zgłoszenie od sąsiada lub administratora budynku – i inspektor może pojawić się przy twoich drzwiach. Musi się legitymować i pokazać upoważnienie, ale nie musi cię wcześniej informować.

Kontrola powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji. Ale jeżeli takie osoby są nieobecne, inspektor może przywołać pełnoletniego świadka. Nie możesz skutecznie odmówić wstępu. Utrudnianie kontroli to osobna sprawa – zgodnie z Kodeksem karnym utrudnianie wykonania czynności służbowej podlega karze więzienia do 3 lat.

Co wywołuje kontrolę w praktyce

Sierpniowa panika medialna sugerowała masowe kontrole wszystkich mieszkań w Polsce. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zdementował to stanowczo – nie ma żadnej ogólnopolskiej akcji kontrolnej. Działania kontrolne każdy powiatowy inspektorat prowadzi we własnym zakresie, zgodnie z własnymi planami i możliwościami.

Ale to nie znaczy, iż kontroli nie ma wcale. Są, tylko nie są masowe i nie są przypadkowe. Inspektorzy reagują na konkretne sygnały. Najczęściej to telefon od sąsiada – hałas podczas prac, podejrzenie ingerencji w ścianę nośną, problemy z instalacją które mogą zagrażać całemu budynkowi.

Czasem sygnał przychodzi od administratora. Zarządca budynku odpowiada za bezpieczeństwo całej nieruchomości. jeżeli zauważy, iż jeden z mieszkańców prowadzi prace mogące zagrozić konstrukcji lub instalacjom wspólnym, ma obowiązek to zgłosić. To nie jest złośliwość – to odpowiedzialność za cały budynek.

Zdarza się też, iż kontrola przychodzi przy okazji. Inspektor sprawdza inną sprawę w budynku – na przykład stan techniczny klatki schodowej – i przy okazji zauważa ślady remontu w jednym z mieszkań. Pyta administratora, czy były zgłoszenia. Administrator sprawdza i mówi, iż nie. Inspektor wszczyna postępowanie wyjaśniające.

Co grozi w praktyce, nie w teorii

Zapomnij o milionie złotych – to były nieprecyzyjne informacje. Realne koszty wyglądają tak: mandat do 500 złotych za wykroczenie (do 1000 złotych przy zbiegu wykroczeń). To pierwszy krok.

Jeśli inspektor stwierdzi samowolę budowlaną, zaczyna się procedura legalizacyjna. Musisz przedłożyć projekt inwentaryzacyjny – architekt musi narysować, jak mieszkanie wygląda teraz. Koszt: 2000-4000 złotych w zależności od skomplikowania zmian.

Do tego ekspertyza techniczna – konstruktor sprawdza, czy wykonane zmiany nie zagrażają bezpieczeństwu budynku. jeżeli ruszyłeś ścianę działową, trzeba sprawdzić czy to nie była ściana nośna lub usztywniająca. Koszt: 1500-3000 złotych.

Opłaty administracyjne za rozpatrzenie wniosku o legalizację – około 500-1000 złotych. A jeżeli inspektor stwierdzi, iż coś trzeba poprawić (na przykład wzmocnić nadproże nad nowo wybitymi drzwiami), to kolejne kilka tysięcy na prace budowlane.

W sumie spokojnie może być 10-15 tysięcy złotych. W skrajnych przypadkach, gdy zmiany były poważne i wymagają dużych poprawek – choćby 20-25 tysięcy. To wciąż nie milion, ale bardzo boli.

Co robić, gdy już kupiłeś mieszkanie po remoncie

Jeśli już jesteś właścicielem i podejrzewasz, iż poprzedni właściciel mógł coś zrobić nielegalnie, nie czekaj aż przyjdzie kontrola. Lepiej załatwić to z wyprzedzeniem, na swoich warunkach.

Skontaktuj się z administratorem budynku i poproś o dostęp do dokumentacji projektowej. Porównaj projekt z tym, co masz w mieszkaniu. jeżeli znajdziesz rozbieżności, skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Być może da się to jakoś załatwić polubownie, zanim sprawa trafi do inspektoratu.

Jeśli różnice są niewielkie i nie dotyczą elementów konstrukcyjnych, czasem wystarczy wykonać zgłoszenie prac z opóźnieniem. To nie jest idealne rozwiązanie prawnie, ale w praktyce bywa akceptowane – szczególnie gdy widać, iż działasz w dobrej wierze i próbujesz naprawić błędy poprzedniego właściciela.

Zachowaj całą korespondencję dotyczącą zakupu mieszkania. jeżeli poprzedni właściciel zapewniał cię pisemnie, iż „wszystko było zgłaszane”, to może się przydać w ewentualnym procesie o odszkodowanie. Nie uchroni cię to przed odpowiedzialnością wobec nadzoru budowlanego, ale możesz dochodzić zwrotu kosztów od sprzedającego.

Jak się zabezpieczyć przed zakupem

Najlepsze zabezpieczenie to klauzula w umowie przedwstępnej lub akcie notarialnym. Możesz zażądać, żeby sprzedający umieścił zapis, iż zapewnia iż wszystkie prace remontowe wykonane w mieszkaniu były prowadzone zgodnie z prawem budowlanym, z odpowiednimi zgłoszeniami i pozwoleniami. I iż w przypadku stwierdzenia przez organy nadzoru budowlanego nieprawidłowości, sprzedający pokryje koszty ich legalizacji.

Taka klauzula nie uchroni cię przed wizytą inspektora – pamiętaj, formalnie odpowiadasz jako obecny właściciel. Ale da ci podstawę do dochodzenia zwrotu kosztów od poprzedniego właściciela. W praktyce wielu sprzedających odmówi podpisania aktu z taką klauzulą – co jest kolejną czerwoną flagą sugerującą, iż z tym mieszkaniem może być problem.

Możesz też zamówić ekspertyzę przed kupnem. Fachowiec z uprawnieniami budowlanymi przyjdzie, obejrzy mieszkanie, porówna ze dokumentacją budynku i powie ci wprost – co może być nielegalne, co wymaga sprawdzenia, czego lepiej nie kupować. Koszt takiej usługi to 1000-2000 złotych, ale może zaoszczędzić późniejszych 15 000 złotych problemów.

Polskie prawo nie chroni kupujących w dobrej wierze przed konsekwencjami cudzych nielegalnych prac budowlanych. Artykuł 51 jest bezwzględny – odpowiada właściciel, nie ten kto zrobił. To niesprawiedliwe, ale tak właśnie działa. Jedyna ochrona to dokładna weryfikacja przed zakupem. Bo po podpisaniu aktu notarialnego wszystkie cudze grzechy stają się twoimi problemami.