Możesz stracić mieszkanie mimo aktu notarialnego. Zobacz, jak się zabezpieczyć

Nawet formalnie potwierdzona własność nie daje stuprocentowej gwarancji bezpieczeństwa, jeżeli właściciel dopuści się – często bagatelizowanych – błędów. Zaległości w opłatach, niedopełnienie formalności spadkowych czy ignorowanie korespondencji z sądu mogą prowadzić do dramatycznych konsekwencji – łącznie z utratą prawa do zamieszkiwanego lokalu.

Kilka miesięcy opóźnień i... sprawa w sądzie

Wystarczy nie zapłacić czynszu lub opłat eksploatacyjnych przez trzy do sześciu miesięcy, by wspólnota mieszkaniowa mogła skierować sprawę do sądu. o ile właściciel nie reaguje na wezwania do zapłaty, sprawa błyskawicznie przechodzi do etapu windykacyjnego, a następnie egzekucyjnego. Sąd wydaje nakaz zapłaty, który – w przypadku braku odpowiedzi – staje się prawomocny i trafia do komornika. Finalnie może dojść do licytacji mieszkania.

Nieodebrany list? I tak traktowany jak doręczony

W polskim prawie obowiązuje zasada, iż list polecony, który nie został odebrany, uznaje się za doręczony – pod warunkiem, iż zwrotka zawiera adnotację „nie odebrano w terminie”. Właściciel, który nie przeczyta wezwania czy nakazu zapłaty i nie stawi się w sądzie, zostaje potraktowany jak osoba, która świadomie zrezygnowała z prawa do obrony. W efekcie sąd może wydać wyrok zaoczny, a procedura egzekucji przebiega dalej – aż do eksmisji.

Darowizna, spadek i dożywocie też mogą być pułapką

Mieszkania przekazywane w spadku, w formie darowizny czy na podstawie umowy dożywocia często wydają się być stabilnym zabezpieczeniem na przyszłość. Tymczasem brak odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej, niejasna treść umowy albo niezgłoszony spadek mogą skutkować utratą prawa do lokalu. W skrajnych przypadkach sąd może orzec eksmisję osoby, która mieszka w danym miejscu od lat i dba o nie.

Kto jest szczególnie narażony na eksmisję?

Eksmisja może spotkać każdego właściciela, jednak niektóre grupy są szczególnie narażone:

• osoby starsze żyjące na podstawie umowy dożywocia, bez odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej,

• spadkobiercy, którzy nie uregulowali formalności po otrzymaniu mieszkania,

• właściciele z zaległościami czynszowymi,

• osoby ignorujące korespondencję z sądu, wspólnoty lub kancelarii komorniczej.

Wspólnym mianownikiem jest tu zaniedbanie – często pozornie niewielkie, ale o poważnych skutkach.

Eksmisja to nie tylko utrata mieszkania

Skutki eksmisji są dalekosiężne – nie kończą się na fizycznym opuszczeniu lokalu. To również stres, konflikty rodzinne i konieczność szybkiego znalezienia nowego miejsca do życia. Co więcej, jeżeli decyzja zapadnie na podstawie prawomocnego wyroku, możliwości odwołania są już mocno ograniczone. Prawo zostało wykonane, a procedura zakończona.

Jak się zabezpieczyć przed taką sytuacją?

Prawnicy specjalizujący się w nieruchomościach podkreślają jedno – najważniejsze jest zapobieganie. Oto kilka kluczowych zasad, które mogą uchronić przed utratą mieszkania:

• regularne opłacanie wszystkich zobowiązań (czynsz, media, opłaty do wspólnoty),

• systematyczne sprawdzanie księgi wieczystej (można to robić online),

• odbieranie korespondencji i odpowiadanie na każde wezwanie,

• konsultowanie każdej transakcji z prawnikiem (szczególnie w przypadku darowizn, dziedziczenia i umów dożywocia),

• dopilnowanie wszystkich formalności przy zmianie właściciela (wpisy w księgach wieczystych to obowiązek).