Mogą wejść do twojego mieszkania bez nakazu. 3 lata więzienia za zatrzaśnięte drzwi przed inspektorem

Sąsiad dzwoni do zarządcy z podejrzeniem nielegalnego remontu za ścianą. Po kilku dniach ktoś puka do twoich drzwi i pokazuje legitymację inspektora nadzoru budowlanego. Nie potrzebuje nakazu sądowego, nie musi cię uprzedzać i nie możesz odmówić wpuszczenia go do środka. Próba zatrzaśnięcia drzwi przed nosem może skończyć się postępowaniem karnym za utrudnianie kontroli. Sprawdzamy, jakie prawa ma inspektor, co może ci grozić i dlaczego kupno mieszkania po remoncie przypomina rosyjską ruletkę.

Fot. Warszawa w Pigułce

Jeden telefon od sąsiada wystarczy, żeby inspektor zapukał do twoich drzwi

Większość kontroli w prywatnych mieszkaniach zaczyna się identycznie. Sąsiad dzwoni do zarządcy budynku albo bezpośrednio do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego i zgłasza podejrzenie nielegalnych prac. Nie potrzeba żadnych dowodów ani szczegółowych zeznań. Wystarczy informacja, iż za ścianą „dzieje się coś podejrzanego”. Według danych z portalu Warszawa w Pigułce, który zwracał się do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, w sierpniu tego roku media społecznościowe eksplodowały alarmami o masowych kontrolach i milionowych karach za przeróbki mieszkań. Główny urząd zdementował informacje o zmasowanej akcji, ale potwierdził, iż przepisy o prawie wstępu inspektorów obowiązują od lat i są skutecznie egzekwowane.

Co może wywołać zgłoszenie? Głośne wiercenie trwające kilka tygodni z rzędu od samego rana. Intensywny zapach farby czy tynku rozchodzący się po całej klatce schodowej. Robotnicy wnoszący materiały budowlane i blokaujący wejście do budynku. Podejrzenie, iż przesunąłeś ścianę nośną bez zgłoszenia. Czasem wystarczy zwykła złośliwość albo konflikt o miejsce parkingowe sprzed roku. Efekt jest zawsze taki sam – inspektor pojawia się pod twoimi drzwiami z upoważnieniem do przeprowadzenia kontroli.

Co to oznacza dla ciebie, jeżeli właśnie robisz remont?

Artykuł 81 Prawa budowlanego daje inspektorom nadzoru budowlanego prawo wstępu do każdego mieszkania w razie uzasadnionego podejrzenia naruszenia przepisów. Nie potrzebują nakazu sądowego. Nie muszą informować cię z wyprzedzeniem. Nie mogą przyjść w środku nocy, ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zapukali wczesnym rankiem albo późnym popołudniem. Twoja nieobecność w domu też nie stanowi przeszkody. Kontrola powinna odbyć się w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji budynku, ale jeżeli obie te osoby są niedostępne, inspektor może po prostu przywołać przypadkowego pełnoletniego świadka z klatki schodowej.

Próba uniemożliwienia kontroli to nie jest drobne wykroczenie administracyjne. Zgodnie z Kodeksem karnym, utrudnianie wykonania czynności służbowej funkcjonariuszowi publicznemu podlega karze więzienia do lat trzech. Nie możesz zatrzasnąć drzwi przed nosem inspektora mówiąc, iż nie masz czasu. Nie możesz udawać nieobecności, mimo iż inspektor widzi przez wizjer, iż jesteś w domu. Nie możesz agresywnie reagować na pytania ani fizycznie blokować wejścia do pomieszczeń. Każde takie zachowanie może skończyć się wezwaniem policji i postępowaniem karnym.

Jeden remont poprzedniego właściciela, a ty płacisz za legalizację kilkanaście tysięcy złotych

Artykuł 51 Prawa budowlanego nie pozostawia złudzeń – odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi zawsze aktualny właściciel nieruchomości. choćby jeżeli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel dziesięć lat temu. To prawdziwa pułapka dla kupujących mieszkania po remoncie. Wyobraź sobie sytuację: kupujesz ładnie wyremontowane mieszkanie z przestronną kuchnią i nowoczesną łazienką. Po dwóch latach przychodzi kontrola na skutek zgłoszenia sąsiada, który zauważył wilgoć na wspólnej ścianie. Okazuje się, iż poprzedni właściciel przesunął ścianę działową bez zgłoszenia i zmienił układ instalacji wodnej bez opinii konstruktora.

Teraz ty musisz legalizować tę przeróbkę. Ty, nie poprzedni właściciel, który dawno się wyprowadził i prawdopodobnie wydał pieniądze z transakcji. Procedura legalizacyjna samowoli budowlanej w mieszkaniu może kosztować łącznie około piętnastu tysięcy złotych. Sama procedura administracyjna to wydatek od dwóch i pół do pięciu tysięcy złotych. Do tego dochodzą honoraria architekta za przygotowanie dokumentacji powykonawczej, ekspertyzy techniczne sprawdzające bezpieczeństwo konstrukcji, ewentualne poprawki wymagane przez inspektora i opłaty urzędowe. Wielomiesięczny stres i niepewność w pakiecie.

Według danych z portali prawniczych, w 2024 roku inspektorzy nadzoru budowlanego wydali sto osiemdziesiąt dziewięć nakazów rozbiórki budynków mieszkalnych, z czego sto pięćdziesiąt trzy przypadki dotyczyły działań bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia. Statystyki nie obejmują tysięcy mniejszych spraw dotyczących przeróbek w mieszkaniach, które kończą się postępowaniem legalizacyjnym albo mandatami za wykroczenia.

Koszty nielegalnego remontu – od pięciuset złotych do kilkunastu tysięcy

Zgodnie z artykułem 93 Prawa budowlanego, wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia to wykroczenie zagrożone mandatem karnym do pięciuset złotych. W przypadku zbiegu wykroczeń mandat może wynieść maksymalnie tysiąc złotych. To brzmi niegroźnie, prawda? Problem w tym, iż mandat to tylko początek całej procedury.

Prawdziwe koszty pojawiają się podczas legalizacji. jeżeli inspektor stwierdzi podczas kontroli, iż wykonałeś prace wymagające zgłoszenia bez dopełnienia formalności, może nakazać ci przedstawienie pełnej dokumentacji powykonawczej. Projekt architektoniczny sporządzony przez uprawnionego projektanta. Ekspertyza techniczna sprawdzająca, czy twoje prace nie naruszyły bezpieczeństwa konstrukcyjnego budynku. Opinia rzeczoznawcy budowlanego potwierdzająca zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Zgłoszenie zaległe wraz z opłatą legalizacyjną.

W sierpniu dwudziestego piątego roku media społecznościowe eksplodowały informacjami o karach sięgających ponad miliona złotych za przeróbki w mieszkaniach. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w oficjalnej korespondencji do portalu Warszawa w Pigułce wyjaśnił, iż opłata legalizacyjna w wysokości miliona osiemdziesięciu tysięcy złotych rzeczywiście istnieje, ale dotyczy wyłącznie samowolnego wybudowania całych obiektów jak domy czy nadbudowy. Zwykła przeróbka mieszkania to zupełnie inna kategoria kosztów – mówimy o kilkunastu tysiącach złotych, nie milionach.

Twoje prawa podczas kontroli – niewiele, ale zawsze coś

Inspektor ma obowiązek okazać legitymację służbową i pisemne upoważnienie do przeprowadzenia kontroli. Możesz poprosić o te dokumenty i dokładnie je przeczytać. Inspektor musi sporządzić protokół kontroli, który ty jako właściciel mieszkania powinieneś uważnie przeczytać przed podpisaniem. jeżeli nie zgadzasz się z ustaleniami inspektora, masz prawo wpisać swoje uwagi bezpośrednio do protokołu. Możesz napisać na przykład: „Nie zgadzam się ze stwierdzeniem, iż ściana została przesunięta. Uważam, iż znajduje się w pierwotnym położeniu zgodnym z projektem budynku. Zastrzegam sobie prawo do zasięgnięcia opinii prawnej”.

Takie stwierdzenie w protokole zabezpiecza cię przed późniejszymi problemami. Pokazuje, iż od razu zgłosiłeś sprzeciw i będziesz bronić swojego stanowiska. Nie musisz podpisywać dokumentu bez zastrzeżeń tylko dlatego, iż inspektor cię do tego namawia. Podczas kontroli zachowuj spokój i uprzejmość – agresywne zachowanie tylko pogarsza sytuację i może skończyć się dodatkowymi zarzutami. Nie utrudniaj pracy inspektora, ale też nie przyznawaj się samodzielnie do żadnych wykroczeń. Każde twoje słowo może zostać użyte przeciwko tobie w protokole.

Lepiej powiedzieć, iż skonsultujesz się z prawnikiem, zanim udzielisz szczegółowych odpowiedzi na pytania techniczne dotyczące przebiegu prac. Zachowaj całą dokumentację wykonanych prac – projekty, zgłoszenia, opinie techniczne, faktury od firm budowlanych, protokoły odbioru. Zrób zdjęcia mieszkania przed każdym poważniejszym remontem. W razie sporu będziesz mógł udowodnić, jak dokładnie wyglądało mieszkanie przed twoimi pracami i czy rzeczywiście coś zmieniłeś w konstrukcji.

Przepisy obowiązują od lat – teraz działają skuteczniej

Artykuł osiemdziesiąty pierwszy Prawa budowlanego pozwalający inspektorom wejść do mieszkania bez nakazu sądowego obowiązuje od wielu lat. Przez długi czas organy nadzoru budowlanego po prostu nie miały wystarczających zasobów ludzkich i finansowych, żeby reagować na każde zgłoszenie. Kolejki spraw ciągnęły się miesiącami, inspektorzy mieli zbyt dużo obowiązków i zbyt mało czasu w każdą kontrolę. Sytuacja się zmieniła. Inspektoraty mają w tej chwili więcej pracowników i lepsze narzędzia techniczne do przeprowadzania kontroli. Wzrosła też świadomość prawna wspólnot mieszkaniowych i zarządców budynków.

Administratorzy wiedzą, iż ponoszą odpowiedzialność za bezpieczeństwo całego budynku. Nielegalne prace jednego mieszkańca mogą zagrozić konstrukcji i spowodować katastrofę budowlaną zagrażającą życiu wszystkich lokatorów. Dlatego zarządcy znacznie chętniej zgłaszają podejrzenia bezpośrednio do inspektoratów, zamiast próbować załatwiać sprawy polubownie. System działa sprawniej i skuteczniej niż kiedykolwiek wcześniej. To nie oznacza masowych kontroli „każdego mieszkania w Polsce”, o których alarmistycznie pisały media w sierpniu. Ale oznacza, iż jeden telefon od zirytowanego sąsiada może skończyć się wizytą inspektora pod twoimi drzwiami. Bez nakazu. Bez wcześniejszego zawiadomienia. I bez możliwości prawnej odmowy wpuszczenia go do mieszkania.