Wielu właścicieli mieszkań żyje w przeświadczeniu, iż skoro mają akt notarialny, ich prawa są niezagrożone. Niestety, choćby prawnie potwierdzona własność nie chroni w sytuacji, gdy popełnione zostaną inne – często bagatelizowane – błędy. Zaległości w opłatach, nieuregulowany status prawny, zaniedbania przy dziedziczeniu czy choćby brak odpowiedzi na korespondencję z sądu mogą wystarczyć, by właściciel został pozbawiony prawa do użytkowania lokalu.
Kiedy zaległość oznacza wyrok
Wystarczy zaledwie kilka miesięcy zaległości w opłatach eksploatacyjnych lub czynszowych, by wspólnota mieszkaniowa mogła wystąpić z pozwem do sądu. Trzy do sześciu miesięcy bez płatności to granica, po której uruchamiane są procedury windykacyjne, a w konsekwencji – egzekucyjne. Postępowanie sądowe, o ile właściciel nie zareaguje, kończy się nakazem zapłaty. o ile nie zostanie on zaskarżony lub zignorowany, sprawa trafia do komornika. W kolejnym kroku dochodzi do licytacji mieszkania.
Właściciel często nie dowiaduje się nawet, iż coś się dzieje, bo… nie odbiera korespondencji.
Nieodebrany list – skuteczne doręczenie
W polskim systemie prawnym list polecony uznaje się za doręczony, choćby jeżeli nie został odebrany. Kluczowa jest zwrotka z adnotacją „nie odebrano w terminie”. Właściciel, który nie zapozna się z treścią wezwania, nie zareaguje na nakaz zapłaty i nie stawi się w sądzie, zostaje potraktowany tak, jakby świadomie zrezygnował z obrony swoich praw. Sąd wydaje orzeczenie zaocznie, a postępowanie toczy się dalej – aż do egzekucji i licytacji.
Wielu Polaków mieszka w lokalach, które odziedziczyli po bliskich lub otrzymali w darowiźnie. Również umowy dożywocia są popularną formą przekazywania majątku w rodzinach. Choć wydają się stabilnym rozwiązaniem, są też obarczone dużym ryzykiem. Brak odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, niejasności w treści umowy lub niezgłoszenie spadku w sądzie mogą sprawić, iż właściciel formalnie straci prawo do lokalu. W takiej sytuacji sąd może orzec eksmisję choćby wobec osoby, która od lat mieszka w lokalu i dba o niego.
Kto powinien się szczególnie obawiać?
Niektóre grupy społeczne są bardziej narażone na eksmisję niż inne – i to mimo formalnego posiadania aktu własności. Wśród nich są:
- osoby starsze żyjące na podstawie umowy dożywocia bez zabezpieczenia w księdze wieczystej,
- spadkobiercy, którzy nie złożyli oświadczenia o przyjęciu spadku lub nie uregulowali stanu prawnego mieszkania,
- właściciele zalegający z czynszem i opłatami wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni,
- osoby, które ignorują listy z sądu, spółdzielni czy kancelarii komorniczej.
Łączy ich jedno – pozornie drobne zaniedbania mogą uruchomić lawinę wydarzeń, prowadzącą do utraty dachu nad głową.
Eksmisja – co naprawdę oznacza?
Skutki eksmisji są nie tylko materialne, ale też emocjonalne i społeczne. Licytacja mieszkania to nie tylko utrata lokalu – to także stres, problemy rodzinne, a często konieczność szukania nowego miejsca do życia w pośpiechu. Co więcej, jeżeli eksmisja została orzeczona na podstawie prawomocnego wyroku, właściciel nie ma już wielu możliwości odwoławczych. Procedura została dopełniona, a prawo wykonane.
Nawet jeżeli osoba nie miała złych intencji, nie była zadłużona wobec banku i regularnie utrzymywała mieszkanie – może zostać potraktowana jak dłużnik, który musi opuścić lokal.
Co robić, by się ochronić?
Eksperci prawa nieruchomości wskazują jednoznacznie: najważniejsze jest zapobieganie. Właściciele mieszkań powinni pamiętać o:
- regularnym opłacaniu wszystkich należności – choćby kilkumiesięczne opóźnienie może mieć poważne skutki,
- systematycznym sprawdzaniu księgi wieczystej swojego lokalu – zmiany można monitorować online,
- odbieraniu wszelkiej korespondencji i reagowaniu na każde wezwanie – choćby jeżeli wydaje się nieistotne,
- konsultowaniu się z prawnikiem przy każdej transakcji dotyczącej nieruchomości – szczególnie w przypadku darowizn, dziedziczenia czy umów dożywocia,
- dopilnowaniu formalności związanych ze zmianą właściciela – złożenie odpowiednich dokumentów i aktualizacja wpisów w księgach wieczystych to obowiązek, nie wybór.
English (US) · 
Polish (PL) · 
Russian (RU) ·