Czas ucieka. Polacy masowo idą do urzędów, by nie stracić gigantycznych pieniędzy

Kolejki w urzędach gmin ciągną się przez całe piętra, telefony dzwonią bez przerwy, a urzędnicy zostają po godzinach próbując nadążyć z rozpatrywaniem lawinowo rosnącej liczby wniosków. Właściciele działek w całej Polsce prowadzą desperacki wyścig z czasem, który może zadecydować o przyszłości ich nieruchomości. Od pierwszego stycznia dwa tysiące dwudziestego szóstego roku kończy się era bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy, a pół roku później – od pierwszego lipca – większość gmin w ogóle przestanie wydawać pozwolenia na budowę poza wyznaczonymi obszarami. Dla milionów właścicieli gruntów to może oznaczać spadek wartości działki o dziesiątki, a choćby setki tysięcy złotych, utratę możliwości realizacji marzeń o własnym domu oraz zamrożenie oszczędności całego życia w ziemi, na której nie będzie można nic wybudować przez następną dekadę lub dłużej.

Fot. Warszawa w Pigułce

Trzy daty, które zmienią wartość milionów działek

Rewolucja w planowaniu przestrzennym opiera się na trzech kluczowych terminach, z których każdy niesie ze sobą dramatyczne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości. Pierwsza data to trzydziesty pierwszy grudnia dwa tysiące dwudziestego piątego roku. To ostatni dzień, w którym można złożyć kompletny wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy według dotychczasowych, znacznie korzystniejszych przepisów.

Kluczowe jest zrozumienie, iż liczy się data złożenia wniosku, a nie data wydania decyzji. jeżeli kompletny wniosek wpłynie do urzędu przed północą ostatniego dnia roku, całe postępowanie będzie prowadzone według starych przepisów. Oznacza to, iż uzyskana decyzja będzie bezterminowa – nie straci ważności po pięciu latach i będzie chronić prawo do zabudowy przez wiele lat, choćby jeżeli gmina w międzyczasie wprowadzi restrykcyjne plany ogólne.

Druga data to pierwszy stycznia dwa tysiące dwudziestego szóstego roku. Od tego momentu wszystkie nowo wydane decyzje o warunkach zabudowy będą ważne tylko przez pięć lat. To koniec epoki „wiecznych” decyzji, które pozwalały na odłożenie budowy na bliżej nieokreśloną przyszłość. jeżeli w ciągu pięciu lat inwestor nie rozpocznie realizacji projektu, cała procedura administracyjna będzie musiała zostać wszczęta od nowa, co wiąże się z kosztami, czasem i poważnym ryzykiem odmowy w świetle nowych, znacznie bardziej restrykcyjnych przepisów.

Trzecia data to trzydziesty czerwca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku. Do tego dnia wszystkie gminy w Polsce muszą uchwalić tak zwane plany ogólne – zupełnie nowe dokumenty strategiczne zastępujące dotychczasowe studia uwarunkowań. Po tym terminie warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym jako „obszary uzupełnienia zabudowy”. Problem polega na tym, iż według danych z końca stycznia dwa tysiące dwudziestego piątego roku, choć około siedemdziesiąt pięć procent gmin przystąpiło do sporządzania planów ogólnych, żadna z dwóch tysięcy czterystu siedemdziesięciu dziewięciu gmin w Polsce jeszcze ich nie uchwaliła.

Chaos w urzędach i kary po pięćset złotych dziennie

Świadomość nadchodzących zmian wywołała bezprecedensowy szturm na urzędy. W wielu samorządach liczba wniosków o warunki zabudowy wzrosła o sto procent lub więcej w porównaniu z poprzednimi latami. Portal Prawo.pl informuje, iż w niektórych gminach we wrześniu przyjęto tyle wniosków, co normalnie w całym kwartale. W Białymstoku od stycznia do lutego dwa tysiące dwudziestego piątego roku wpłynęło trzydzieści osiem wniosków, podczas gdy w listopadzie i grudniu poprzedniego roku było ich łącznie dwadzieścia cztery – to prawie sześćdziesięcioprocentowy wzrost w zaledwie dwa miesiące.

To nie są tylko osoby planujące budowę w najbliższych miesiącach. Wnioski składają ludzie myślący o domu za pięć, dziesięć, choćby piętnaście lat. Składają je dzieci planujące kiedyś wybudować dom na działce rodziców. Składają je osoby, które w ogóle nie są pewne, czy kiedykolwiek będą budować, ale wolą zabezpieczyć wartość swojej ziemi zanim nowe, restrykcyjne przepisy wejdą w życie.

Skutki dla administracji są katastrofalne. Urzędnicy pracują ponad siły, a terminy rozpatrywania spraw drastycznie się wydłużają. Chociaż formalnie procedura powinna trwać około dwóch miesięcy, w praktyce, uwzględniając konieczność uzupełniania dokumentów i ewentualne odwołania, może potrwać choćby pół roku lub dłużej. Każdy błąd formalny czy brakujący załącznik cofa sprawę o kolejne tygodnie.

Samorządy desperacko poszukują rozwiązań – zatrudniają dodatkowych pracowników na umowy czasowe, zlecają opracowania zewnętrznym urbanistom i firmom konsultingowym, podpisują drogie kontrakty. To generuje ogromne koszty dla budżetów gminnych, ale alternatywa pozostało gorsza. Od trzeciego stycznia dwa tysiące dwudziestego drugiego roku obowiązuje system kar finansowych za opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych. Za każdy dzień zwłoki gmina musi zapłacić karę w wysokości pięciuset złotych.

Portal Warszawa w Pigułce podaje, iż w obecnej sytuacji chaosu i przeciążenia system kar staje się dodatkowym obciążeniem finansowym dla samorządów, które i tak ledwo radzą sobie z lawiną spraw. Dla właścicieli działek oznacza to jednak, iż gminy mają silną motywację finansową, by jednak starać się dotrzymać terminów – każda opieszałość kosztuje budżet gminny realnie pieniądze.

Działki, które stracą na wartości dziesiątki tysięcy złotych

Prawdziwa skala problemu stanie się widoczna dopiero po pierwszym lipca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku. W setkach polskich gmin, które nie zdążą uchwalić planów ogólnych, może nastąpić całkowite wstrzymanie wydawania warunków zabudowy poza obszarami już objętymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. A te w tej chwili obejmują zaledwie około trzydziestu procent powierzchni gmin w Polsce.

Oznacza to, iż działka, która dziś jest teoretycznie budowlana i warta dwieście tysięcy złotych, po wprowadzeniu planu ogólnego może okazać się położona w strefie, gdzie zabudowa jest niemożliwa. Jej wartość może spaść do kilkudziesięciu tysięcy – praktycznie do wartości gruntu rolnego. Dla wielu rodzin to oznacza utratę oszczędności całego życia zainwestowanych w ziemię.

Eksperci przestrzegają, iż choćby jeżeli działka znajdzie się w planie ogólnym jako potencjalnie budowlana, nowe kryteria mogą być na tyle restrykcyjne, iż w praktyce budowa stanie się niemożliwa lub nieopłacalna. Gminy będą mogły określać bardzo szczegółowe wymogi dotyczące wielkości działki, dostępu do infrastruktury, odległości od sąsiednich budynków i wielu innych parametrów.

Niektóre samorządy już teraz próbują blokować wydawanie warunków zabudowy. Wrocław jako pierwszy zaczął zawieszać postępowania, uzasadniając to tym, iż gmina przystąpiła do opracowania planu ogólnego. Inne samorządy, głównie z Dolnego Śląska, gwałtownie poszły w ślady. Radczyni prawna Agnieszka Grabowska-Toś w rozmowie z portalem Prawo.pl wyjaśnia wprost, iż takie działanie jest bezprawne – przepisy przejściowe przewidują możliwość prowadzenia postępowań o wydanie warunków zabudowy w okresie do trzydziestego pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego piątego roku.

Co to oznacza dla ciebie

Jeśli masz działkę i choć w najmniejszym stopniu rozważasz kiedykolwiek wybudowanie na niej domu, składaj wniosek o warunki zabudowy natychmiast. choćby jeżeli budowa jest w planach za pięć lub dziesięć lat, choćby jeżeli nie jesteś pewien, czy w ogóle będziesz budować – bezterminowa decyzja to polisa ubezpieczeniowa, która może uratować wartość twojej nieruchomości.

Jeśli już wiesz, iż chcesz budować, nie zwlekaj ani dnia. Im później złożysz wniosek, tym większe ryzyko, iż urząd nie zdąży go rozpatrzyć przed końcem roku lub iż decyzja nie uprawomocni się przed wprowadzeniem nowych przepisów. Procedura formalnie trwa około dwóch miesięcy, ale w praktyce może potrwać znacznie dłużej.

Jeśli składasz wniosek, upewnij się, iż jest kompletny. Zbierz wszystkie potrzebne dokumenty: wypełniony wniosek, mapę zasadniczą lub ewidencyjną w skali jeden do pięciuset lub jeden do tysiąca z zaznaczonym terenem inwestycji, szczegółowy opis planowanej budowy oraz dokumenty potwierdzające możliwość podłączenia do mediów. Każdy brak formalny cofa sprawę o kolejne tygodnie, których już nie ma.

Jeśli twoja gmina próbuje zawiesić postępowanie lub odmawia przyjęcia wniosku, powołując się na przygotowywanie planu ogólnego, wiedz, iż takie działanie jest niezgodne z prawem. Możesz się odwołać lub skonsultować z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.

Jeśli nie zdążysz złożyć wniosku przed końcem roku, przygotuj się na to, iż uzyskana decyzja będzie ważna tylko pięć lat i iż po pierwszym lipca dwa tysiące dwudziestego szóstego roku możliwość otrzymania jakiejkolwiek decyzji może być drastycznie ograniczona. Twoja działka może na lata lub na zawsze stracić status budowlanego.