Czym jest Title Insurance?
Title Insurance to rodzaj ubezpieczenia, które chroni właścicieli nieruchomości oraz instytucje finansowe przed problemami związanymi z tytułem własności. W przeciwieństwie do ubezpieczenia domu, które obejmuje szkody fizyczne (np. pożar czy zalanie), Title Insurance zabezpiecza przed wadami prawnymi, które mogą wpłynąć na własność nieruchomości.
W Ontario Title Insurance nie jest obowiązkowe, ale jest niezwykle przydatne i relatywnie tanie – kosztuje zwykle mniej niż 1% wartości nieruchomości, a jednorazowa opłata zapewnia ochronę na cały okres posiadania nieruchomości. Można je wykupić zarówno przy zakupie nieruchomości, jak i później, jeżeli już w niej mieszkamy.
Dlaczego Title Insurance jest tak ważne?
1. Ochrona przed ukrytymi wadami tytułu
Nawet najlepszy prawnik może nie wykryć wszystkich problemów związanych z tytułem własności, zwłaszcza gdy czas na zamknięcie transakcji jest krótki (np. 2 tygodnie).
2. Title Insurance chroni przed
a) Nieznanymi spadkobiercami – osoby, które mogą mieć roszczenia do nieruchomości, a nie zostały uwzględnione w dokumentach. W Ontario zwykle jak dom jest własnością małżeńską obowiązuje prawna formuła określana jako joint tenants i w przypadku śmierci małżonka cała nieruchomość automatycznie przechodzi na pozostałego przy życiu współmałżonka.
Ale pomimo iż jest to powszechnie akceptowalna forma, której się nie podważa, to zdarzają się chęci podważenia tej formuły. W Kanadzie każdy może sądzić każdego, a prawnicy chętnie podejmą się każdej sprawy – choćby jeżeli wiedzą, iż jest ona skazana na niepowodzenie. Zdarzają się przypadki, w których poprzedni małżonek albo rodzeństwo zmarłej osoby próbuje podważyć oczywiste prawo. I choć na ogół są to bezskuteczne starania, to bronienie się przed takim atakiem też jest kosztowne, bo musimy zatrudnić własnego prawnika.
b) ukrytymi hipotekami i długami – np. niezapłacone podatki od nieruchomości, rachunki za media czy zaległe opłaty za kondominium, które pozostawili poprzedni właściciele.
Zdarza się, szczególnie kiedy przejęcie kupowanej nieruchomości odbywa się w błyskawicznym tempie (2–3 tygodnie), iż choćby pomimo starań prawnik kupujących, który jest zwykle odpowiedzialny za sprawdzenie czy są długi na nieruchomości – nie otrzyma wszystkich informacji. I już po zamknięciu może okazać się, iż przykładowo maintenance za kondominium lub podatek od nieruchomości nie były zapłacone do końca. W takich przypadkach dług przechodzi z nieruchomością na nowych właścicieli. I jeżeli nie mamy Title Insurance, staje się taki dług naszym problemem. A potrafią to być ogromne pieniądze.
To samo może mieć miejsce z „ukrytymi” hipotekami. Może się zdarzyć, iż ktoś prywatnie pożyczył pieniądze sprzedającym dom pod zastaw nieruchomości i nigdy nie zarejestrował oficjalnie tej pożyczki w Land Registry. A taka osoba ma legalne prawo ubiegać się o jej zwrot, często od nowych właścicieli.
Podobna sytuacja dotyczy tak zwanych Construction Lien czyli sytuacji, kiedy kontraktor wykonujący pracę w domu, który zakupiliśmy, nie został opłacony i zarejestrował roszczenie do zapłaty na zakupionym przez nas domu.
c) błędami w dokumentach geodezyjnych (survey) – np. gdy działka okazuje się mniejsza niż sądziliśmy.
W wielu miejscach, kiedy kupujemy nieruchomość (szczególnie w starszych dzielnicach) nie istnieją już od dawna aktualne mapki geodezyjne. Sąsiedzi zwykle nie sprawdzają, jak są postawione płoty czy inne obiekty w stosunku do faktycznych granic. I wszystko jest do czasu, kiedy nikt się tym nie zaczyna nadmiernie interesować. Ale czasami nowy sąsiad chce sprawdzić – jak Kargul z “Samych Swoich” – i okazuje się, iż granica się różni o przysłowiowe 3 palce. I zaczyna się poważny problem, rozwiązanie którego potrafi być bardzo kosztowne.
Może w następnym tygodniu opiszę kilka przykładów, które są naprawdę spektakularne. Jednym z nich była sytuacja, kiedy moi klienci kupili 5-akrową działkę nad jeziorem i byli przekonani, iż jest ona znacznie mniejsza. Kiedy zamówili prawidłowy survey, okazało się, iż ich „przemili” sąsiedzi postawili już w czasie, kiedy oni tę działkę kupili, spory, dodatkowy domek letniskowy oraz tak zwaną „wygódkę” na ich działce. „Przyjaźń” się natychmiast skończyła i zaczęły się przepychanki, które będą super drogie, ale wykupione (zgodnie z moją poradą) Title Insurance zajmie się tym problemem.
d) chroni przed oszustwami i fałszerstwami. W Ontario zdarzają się przypadki oszustw na tytuł własności, np.:
– Podrabianie dokumentów – oszuści udają właścicieli, by zaciągnąć kredyt hipoteczny na cudzą nieruchomość i zniknąć z pieniędzmi. Ten proceder na szczęście staje się coraz trudniejszy, ale jednak ciągle istnieje.
– Nielegalne przeniesienie własności – np. gdy ktoś wykorzysta skradzioną tożsamość, by sprzedać dom bez wiedzy prawowitego właściciela. Tutaj są to dość częste przypadki. Jeden z nich był choćby dość głośny, kiedy dom został sprzedany przez męża w czasie nieobecności żony, przy pomocy podstawionej osoby z podrobionymi dokumentami. Kiedy żona wróciła do „gniazdka”, zastała w nim nowych, niczego nie podejrzewających właścicieli.
Title Insurance pokrywa koszty prawne i finansowe, związane z odzyskaniem nieruchomości w takich sytuacjach.
Rozwiązanie problemów z granicami działek (encroachment)
W starszych dzielnicach często zdarza się, iż płoty, garaże czy choćby części domu zostały postawione na ziemi sąsiada. jeżeli sąsiad zacznie się o to upominać, może to prowadzić do kosztownych sporów prawnych. Title Insurance pokrywa koszty przeniesienia takich konstrukcji lub ugód sądowych.
Ochrona przed błędami prawników i administracji
Nawet doświadczeni prawnicy mogą popełnić błąd przy sprawdzaniu dokumentów. Title Insurance chroni przed konsekwencjami takich pomyłek, przykładowo:
– Błędy w Status Certificate (dla kondominiów) – jeżeli kupując mieszkanie, nie wiedzieliśmy o nadchodzących podwyżkach opłat (tzw. special assessments), ubezpieczenie może pokryć te koszty.
– Niezgłoszone przeróbki budowlane – jeżeli poprzedni właściciel dokonał nielegalnych zmian (np. dobudówki bez pozwolenia), a miasto nakazuje ich usunięcie, Title Insurance może pokryć koszty napraw.
Czego Title Insurance NIE obejmuje?
Title Insurance nie jest rozwiązaniem na wszystkie problemy. Nie pokrywa:
– szkód fizycznych (pożar, zalanie, kradzież) – do tego służy zwykłe ubezpieczenie domu (Home Insurance),
– znanych wad tytułu – jeżeli kupiliśmy nieruchomość, wiedząc o problemach prawnych, ubezpieczenie nie pomoże,
– zanieczyszczeń środowiskowych – (np. wyciek oleju opałowego),
– roszczeń rdzennych mieszkańców (native land claims) – jeżeli nieruchomość znajduje się na terenie objętym roszczeniami, Title Insurance nie zapewni ochrony.
Kiedy najlepiej je wykupić? I gdzie można kupić Title Insurance w Ontario?
a) przy zakupie nieruchomości – większość osób robi to wtedy, ponieważ prawnik zajmujący się transakcją może od razu zorganizować polisę,
b) po zakupie – jeżeli wcześniej nie mieliśmy Title Insurance, można je wykupić w każdej chwili.
Gdzie je kupić?
– przez prawnika – większość kancelarii współpracuje z firmami ubezpieczeniowymi i może zaoferować polisę,
– bezpośrednio u ubezpieczyciela – na przykład First Canadian Title (FCT), Stewart Title, Chicago Title, TitlePLUS.
Koszt Title Insurance
Bardzo niski – około 500 -1500 CAD (zwykle 1 CAD za każde 1000 CAD wartości nieruchomości)
Podsumowanie: Czy warto mieć Title Insurance?
Tak! Title Insurance to niedroga ochrona przed kosztownymi problemami prawnymi, które mogą pojawić się choćby wiele lat po zakupie nieruchomości. Daje spokój ducha i zabezpiecza przed:
– ukrytymi długami i hipotekami,
– oszustwami na tytule własności,
– błędami w dokumentach i sporami o granice działek,
– niespodziankami związanymi z kondominiami (special assessments).
Choć nie jest obowiązkowe, jest jedną z najmądrzejszych inwestycji przy zakupie nieruchomości. jeżeli planują Państwo kupić dom w Ontario, warto zapytać o to ubezpieczenie swojego prawnika. Także i ja z chęcią pomogę przy zakupie domu i zadbam o wszystkie formalności, związane z zakupem i ubezpieczeniami. Zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
English (US) · 
Polish (PL) · 
Russian (RU) ·