Ambasada ostrzega. To pułapka. Tysiące Polaków straciło oszczędności życia

Nadmorskie Batumi, określane często mianem „gruzińskiego Las Vegas”, z roku na rok przyciąga coraz więcej polskich inwestorów, kuszonych obietnicą szybkiego zysku z zakupu nieruchomości w tym dynamicznie rozwijającym się kurorcie. Jednak za fasadą błyszczących nadmorskich apartamentowców i wizją łatwego zarobku kryje się mroczna rzeczywistość oszustw i nieuczciwych praktyk, które pozbawiły oszczędności życia setki polskich obywateli. Polska ambasada w Gruzji bije na alarm, ostrzegając przed rosnącą falą przypadków nieuczciwego działania lokalnych deweloperów wobec inwestorów z Polski.

Fot. Warszawa w Pigułce

Dyplomaci z polskiej placówki w Tbilisi odnotowują lawinowy wzrost zgłoszeń od oszukanych rodaków, którzy zainwestowali swoje oszczędności w nieruchomości w gruzińskim Batumi, licząc na atrakcyjny zwrot z inwestycji. Rzeczywistość okazała się dla wielu z nich brutalna – wpłacone zaliczki przepadły, obiecane apartamenty nigdy nie powstały, a kontakt z deweloperami urwał się bez śladu. Skala problemu stała się na tyle poważna, iż ambasada zdecydowała się na wydanie oficjalnego ostrzeżenia, apelując o nadzwyczajną ostrożność przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych w tym regionie.

Według ekspertów rynku nieruchomości, Batumi stało się w ostatnich latach jednym z najgorętszych miejsc inwestycyjnych dla Polaków poszukujących możliwości ulokowania kapitału za granicą. Przyciągają ich stosunkowo niskie ceny w porównaniu do polskiego rynku, obietnica gwałtownie rosnącej wartości nieruchomości oraz wizja generowania pasywnego dochodu z wynajmu turystycznego. Na początku tej inwestycyjnej gorączki, około 2018 roku, wielu inwestorów rzeczywiście notowało satysfakcjonujące zyski. Jednak z czasem rynek zaczął przyciągać nieuczciwych graczy, którzy dostrzegli w naiwności zagranicznych inwestorów okazję do łatwego zarobku.

Ambasada w swoim komunikacie podkreśla, iż każda decyzja o zainwestowaniu w nieruchomość w Gruzji powinna być poprzedzona dogłębną analizą kompetencji i wiarygodności konkretnego dewelopera. najważniejsze znaczenie ma sprawdzenie historii dotychczasowych realizacji firmy, opinii klientów oraz jej stabilności finansowej. Dyplomaci zalecają również uwzględnienie szerszego kontekstu, w tym aktualnej sytuacji polityczno-ekonomicznej Gruzji oraz poziomu rozwoju infrastruktury Batumi, które mimo błyskawicznego wzrostu liczby apartamentowców, wciąż walczy z problemami takimi jak niestabilne dostawy prądu, wody czy niedostateczna przepustowość dróg.

Szczególnie niepokojący jest fragment komunikatu ambasady dotyczący możliwości uzyskania pomocy przez poszkodowanych inwestorów. Placówka otwarcie przyznaje, iż ma bardzo ograniczone możliwości wsparcia osób oszukanych przez nieuczciwych deweloperów. W praktyce jedynym rozwiązaniem pozostaje wejście na drogę sądową, co w gruzińskich realiach oznacza proces długotrwały, kosztowny i – co najbardziej frustrujące – niekoniecznie gwarantujący końcowy sukces. Wielu oszukanych Polaków, którzy zdecydowali się na walkę prawną, relacjonuje, iż sprawy ciągną się latami, a lokalne sądy nierzadko faworyzują rodzimych przedsiębiorców.

W reakcji na komunikat ambasady, w mediach społecznościowych rozgorzała dyskusja. Wielu internautów domagało się konkretów – listy nieuczciwych deweloperów oraz szczegółowego opisu praktyk, przed którymi należy się strzec. Choć ambasada nie odpowiedziała bezpośrednio na te prośby, w komentarzach można znaleźć gorzką uwagę jednego z poszkodowanych inwestorów: „Szybciej będzie stworzyć listę uczciwych deweloperów, będzie bardzo krótka”. Ten ironiczny komentarz dobitnie świadczy o skali problemu i powszechności nieuczciwych praktyk na lokalnym rynku.

Problem nieuczciwych deweloperów w Batumi wpisuje się w szerszy trend oszustw na rynku zagranicznych nieruchomości, które coraz częściej dotykają Polaków. Podobne przypadki odnotowywano w ostatnich latach również w Turcji, Albanii, Egipcie czy Hiszpanii. Wszędzie tam schemat działania oszustów jest podobny – wykorzystują oni brak znajomości lokalnego prawa i języka przez zagranicznych inwestorów, oferują nierealnie wysokie stopy zwrotu z inwestycji oraz wykorzystują FOMO (fear of missing out – strach przed przegapieniem okazji) do nakłonienia klientów do szybkich, nieprzemyślanych decyzji.

Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, iż przy inwestowaniu za granicą najważniejsze znaczenie ma dokładne zrozumienie lokalnych uwarunkowań prawnych. W Gruzji, podobnie jak w wielu innych krajach rozwijających się, przepisy dotyczące budownictwa mieszkaniowego i ochrony praw konsumentów są znacznie mniej rygorystyczne niż w Polsce czy innych krajach Unii Europejskiej. Ponadto, tamtejsze prawo często nie przewiduje mechanizmów ochronnych, takich jak rachunki powiernicze, które w Polsce zabezpieczają wpłaty klientów na etapie przedsprzedaży.

Szczególnie groźną praktyką stosowaną przez nieuczciwych deweloperów w Batumi jest tzw. „double selling” – sprzedaż tej samej nieruchomości kilku różnym klientom. Ze względu na niedoskonałości lokalnego systemu rejestracji nieruchomości, proceder ten może pozostać niewykryty aż do momentu ukończenia budowy, kiedy to okazuje się, iż do jednego mieszkania rości sobie prawa kilku właścicieli. W takiej sytuacji odzyskanie zainwestowanych środków staje się niezwykle trudne, a sprawy sądowe ciągną się latami.

Innym powszechnym problemem są znaczące opóźnienia w realizacji inwestycji. Deweloperzy często rozpoczynają przedsprzedaż mieszkań na bardzo wczesnym etapie, czasem choćby przed uzyskaniem wszystkich niezbędnych pozwoleń budowlanych. W wielu przypadkach środki pozyskane od klientów są wykorzystywane do finansowania innych projektów, co prowadzi do sytuacji przypominającej piramidę finansową. Gdy napływ nowych klientów się zmniejsza, firma deweloperska nie jest w stanie kontynuować budowy, co skutkuje zatrzymaniem prac i ostatecznie bankructwem.

Dla potencjalnych inwestorów zainteresowanych gruzińskim rynkiem nieruchomości eksperci przygotowali listę czerwonych flag, które powinny wzbudzić czujność:

Oferty znacząco tańsze niż średnie ceny rynkowe w danej lokalizacji – w Batumi realistyczna cena za metr kwadratowy w nowym budownictwie to w tej chwili około 1000-1500 dolarów, w zależności od lokalizacji.

Wymóg wpłaty wysokiej zaliczki bezpośrednio na konto osobiste, a nie firmowe, szczególnie jeżeli przelew ma być dokonany na rachunki zagraniczne, poza Gruzją.

Brak możliwości osobistego obejrzenia placu budowy lub istniejących już realizacji dewelopera.

Firmy działające na rynku krócej niż 3-5 lat, bez solidnego portfolio ukończonych projektów.

Gwarancje nierealnie wysokich zwrotów z inwestycji, znacznie przekraczających średnie wartości rynkowe.

Presja czasowa i twierdzenie, iż oferta jest dostępna tylko „tu i teraz”.

Brak szczegółowej, pisemnej umowy w języku zrozumiałym dla kupującego, najlepiej zweryfikowanej przez lokalnego prawnika specjalizującego się w rynku nieruchomości.

Dla osób, które mimo wszystko są zainteresowane inwestycją w Batumi, eksperci rekomendują współpracę wyłącznie z deweloperami o ugruntowanej pozycji rynkowej, posiadającymi portfolio zrealizowanych inwestycji, które można osobiście odwiedzić i ocenić jakość wykonania. najważniejsze znaczenie ma również zatrudnienie niezależnego, lokalnego prawnika, który nie jest związany z deweloperem i może reprezentować wyłącznie interesy klienta przy analizie dokumentacji oraz negocjacji warunków umowy.

Niestety, według obserwatorów rynku, problem nieuczciwych deweloperów w Batumi prawdopodobnie będzie się pogłębiał w najbliższych latach. Niepewna sytuacja polityczna Gruzji, rosnące napięcia w stosunkach z Rosją oraz ogólne spowolnienie gospodarcze mogą prowadzić do zwiększenia liczby bankructw firm deweloperskich i dalszego wzrostu liczby oszukanych inwestorów. W tej sytuacji ostrożność i dokładna analiza potencjalnych inwestycji stają się nie tylko zaleceniem, ale koniecznością dla wszystkich, kto rozważa ulokowanie swojego kapitału w tym regionie.

Doświadczenia oszukanych Polaków w Batumi powinny stanowić przestrogę dla wszystkich, którzy rozważają inwestycje na zagranicznych rynkach nieruchomości. Marzenie o rajskim apartamencie z widokiem na morze i pasywnym dochodzie z wynajmu zbyt często zamienia się w koszmar utraconego majątku i wieloletnich batalii prawnych. Dlatego tak ważne jest, by przystępując do tego typu inwestycji, kierować się chłodną kalkulacją i zdrowym rozsądkiem, a nie emocjami i wizją łatwego zysku.